نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده

وقتی فروشنده ملکی که خریداری کرده اید قبل از اینکه سند به نامتان شود، از دنیا می رود، نگران نباشید؛ قرارداد شما باطل نمی شود و حق شما برای گرفتن سند محفوظ است. شما می توانید با طی کردن مراحل قانونی، وراث او را ملزم به انتقال سند کنید و این مقاله به شما کمک می کند تا با یک نمونه دادخواست آماده، این مسیر را راحت تر طی کنید.

توی دنیای معاملات ملکی، گاهی اوقات اتفاقات غیرمنتظره ای پیش می آید که حسابی آدم رو نگران و سردرگم می کنه. یکی از این اتفاقات که خیلی هم برای خریدارها استرس زا است، فوت فروشنده قبل از اینکه فرصت بشه سند رسمی ملک رو به اسم خریدار بزنن. شاید فکر کنید دیگه کار تمومه و حق و حقوقتون از دست رفته، اما اینطور نیست! خبر خوب اینه که از نظر قانونی، قرارداد خرید و فروش یا همون مبایعه نامه شما، حتی با فوت فروشنده هم باطل نمیشه و کاملاً معتبره. یعنی وراث فروشنده وظیفه دارن که تعهدات پدر یا مادر مرحومشون رو اجرا کنن و سند رو به نام شما بزنن. حالا سوال اینجاست که چطوری باید این کار رو پیگیری کرد؟ چطور باید این وراث رو پیدا کرد و مجبورشون کرد که بیان دفترخونه؟ اصلاً دادخواستش چی باید باشه؟ این مقاله قراره یه راهنمای کامل و گام به گام باشه که هم بهتون نشون بده چطور باید این مسیر حقوقی رو طی کنید، هم یه نمونه دادخواست آماده بهتون بده که حسابی کارتونو راه بندازه. پس اگه توی این موقعیت گیر افتادید، نگران نباشید، با هم قدم به قدم پیش میریم تا حقتون رو بگیرید.

مبانی حقوقی: سرنوشت قرارداد بیع پس از فوت فروشنده

شاید برای خیلی ها سوال باشه که آقا، فروشنده فوت کرده، پس دیگه قرارداد چه اعتباری داره؟ آیا همه چیز باطل میشه؟ خوشبختانه جواب این سوال یک نه بزرگ و قاطعه! قانون مدنی ما حسابی حواسش به این چیزا هست و نمی ذاره حق کسی پایمال بشه. بیاین با هم ببینیم قانون در این مورد چی میگه و چرا جای نگرانی نیست.

قرارداد بیع با فوت فروشنده باطل نمی شود!

وقتی شما ملکی رو با مبایعه نامه می خرید، این یه قرارداد کاملاً قانونی و لازمه الاجرا محسوب میشه. توی قانون مدنی خودمون، ماده ۳۶۲ به صراحت میگه: «بیع به محض وقوع، مشتری را مالک مبیع و بایع را مالک ثمن می سازد.» این یعنی چی؟ یعنی همین که شما با فروشنده به توافق رسیدید و مبایعه نامه امضا شد، شما مالک اون ملک هستید (البته مالکیت عرفی، نه سند رسمی) و فروشنده هم مالک پولی که شما بهش دادید. نکته مهم اینجاست که فوت فروشنده، باعث باطل شدن این قرارداد نمیشه. قرارداد شما همچنان معتبره و تعهداتی که فروشنده داشته، از بین نمیره. این یک اصل اساسی توی حقوق ماست که بهش میگن لزوم قراردادها. پس نفس راحت بکشید، قرارداد شما پابرجا مونده.

وراث، وارث تعهدات فروشنده اند

خب، حالا که قرارداد باطل نمیشه، پس کی باید سند رو به نام شما بزنه؟ اینجا پای وراث فروشنده به میدون میاد. طبق قانون، وراث هر فردی، قائم مقام قانونی اون شخص متوفی محسوب میشن. یعنی چی؟ یعنی هر تعهد و وظیفه ای که فرد متوفی در قبال دیگران داشته، بعد از فوتش به وراثش منتقل میشه. پس وراث فروشنده، در حکم خود فروشنده هستن و باید تمامی تعهدات قراردادی ایشون رو، از جمله حضور در دفتر اسناد رسمی و امضای سند انتقال ملک به نام شما، انجام بدن. اگه وراث از این کار شونه خالی کنن یا همکاری نکنن، شما حق دارید از طریق دادگاه اونا رو ملزم به این کار کنید. این وظیفه برای وراث، یک تعهد قانونی محسوب میشه.

بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی، عقد بیع به صرف ایجاب و قبول واقع می شود و فوت فروشنده موجب بطلان قرارداد نمی گردد؛ بلکه ورثه متوفی قائم مقام قانونی ایشان محسوب شده و مکلف به ایفای تعهدات قراردادی مورث خویش، از جمله تنظیم سند رسمی، می باشند.

کی قرارداد بیع ممکنه باطل یا فسخ بشه؟ (استثنائات)

البته هر قانونی یه استثنائاتی هم داره، ولی توی این مورد خاص، این استثنائات خیلی نادر و کمیاب هستن. قرارداد بیع معمولاً با فوت فروشنده باطل یا فسخ نمیشه، مگر اینکه شرایط خیلی خاصی وجود داشته باشه. مثلاً:

• عدم اهلیت فروشنده در زمان عقد: اگر خدای نکرده، فروشنده در زمان امضای مبایعه نامه، اهلیت قانونی برای معامله رو نداشته (مثلاً محجور بوده یا دچار مشکل روانی جدی بوده که دادگاه اون رو تایید کرده)، خب در این صورت ممکنه کل قرارداد از ابتدا باطل باشه. ولی این موضوع باید در دادگاه اثبات بشه و ربطی به فوت نداره.
• وجود شروط خاص فسخ: گاهی اوقات توی خود مبایعه نامه، شرط و شروطی گذاشته میشه که اگه اتفاق خاصی بیفته، قرارداد فسخ بشه. مثلاً ممکنه قید شده باشه اگر خریدار تا تاریخ مشخصی پول رو کامل پرداخت نکنه و بعد هم فروشنده فوت کنه، قرارداد خود به خود فسخ بشه. اما این موارد خیلی خاص و از پیش تعیین شده هستن و حالت عادی نیستن.

خلاصه کلام، توی حالت های عادی، شما با فوت فروشنده ملک رو از دست نمیدید. پس با این خیال راحت، بریم سراغ مراحل بعدی که چطور حقتون رو بگیرید.

مراحل گام به گام پیگیری حقوقی

خب، حالا که خیالمون راحته که حقمون محفوظه، وقتشه که آستین ها رو بالا بزنیم و مراحل قانونی رو یکی یکی طی کنیم. این مسیر شاید کمی پیچیده به نظر بیاد، اما با دونستن قدم ها، میشه خیلی راحت تر ازش عبور کرد.

قدم اول: مطمئن شو ملک مال فروشنده متوفی بوده

اولین و مهمترین کاری که باید انجام بدید اینه که مطمئن بشید ملکی که خریدید، واقعاً به اسم فروشنده متوفی بوده و هیچ مشکلی از این بابت وجود نداره. ممکنه توی سال های قبل از معامله شما، فروشنده ملک رو به نام شخص دیگه ای زده باشه، یا ممکنه ملک توی بازداشت باشه. برای این کار باید:

1. استعلام ثبتی بگیرید: باید به اداره ثبت اسناد و املاک مراجعه کنید و با دادن مشخصات پلاک ثبتی ملک (که توی مبایعه نامه نوشته شده)، یه استعلام ثبتی از وضعیت ملک بگیرید. این استعلام بهتون نشون میده که ملک به نام کیه، آیا بازداشتی داره، آیا در رهن بانکه یا هر مشکل حقوقی دیگه ای.
2. مبایعه نامه رو چک کنید: مطمئن بشید که مشخصات ثبتی ملک توی مبایعه نامه تون با چیزی که توی استعلام میاد، کاملاً مطابقت داره.

این قدم اولیه خیلی مهمه، چون اگه ملک اصلاً به نام فروشنده نبوده یا مشکلات جدی دیگه ای داشته، پرونده شما شکل دیگه ای پیدا می کنه.

قدم دوم: وراث رو پیدا کن و گواهی انحصار وراثت بگیر

مهمترین بخش کار بعد از فوت فروشنده، شناسایی وراث قانونی اونه. شما باید همه وراث رو پیدا کنید تا بتونید دادخواست رو علیه همه شون تنظیم کنید. اگه یک نفر از وراث جا بیفته، ممکنه پرونده تون به مشکل بخوره.

• چطوری وراث رو پیدا کنیم؟
  • از طریق اطلاعات موجود: شاید توی مبایعه نامه یا از طریق همسایه ها، دوست و آشناهای فروشنده بتونید به اطلاعاتی از وراث (مثل نام همسر یا فرزندان) دست پیدا کنید.
  • از طریق دادگاه صلح: اگه هیچ اطلاعاتی ندارید، باید به دادگاه صلح آخرین محل اقامت متوفی مراجعه کنید. با ارائه گواهی فوت و درخواست، دادگاه می تونه استعلامی از ثبت احوال بگیره و اطلاعات وراث رو به دست بیاره. این کار کمی زمان بره ولی معمولاً جواب میده.
• گواهی انحصار وراثت: وراث برای اینکه بتونن امور مربوط به متوفی رو انجام بدن، باید گواهی انحصار وراثت بگیرن. اگه وراث این گواهی رو قبلاً گرفتن، از اونا کپی برابر اصلش رو بخواید. اگه نگرفتن و همکاری نمی کنن، شما خودتون هم می تونید با ارائه گواهی فوت و استشهادیه و مدارک دیگه به شورای حل اختلاف، درخواست صدور گواهی انحصار وراثت بدید. توی این گواهی، نام تمامی وراث قانونی (حتی ورثه صغیر یا غایب) و سهم الارث هر کدومشون مشخص میشه. این گواهی برای پرونده شما حیاتیه.

قدم سوم: مدارک لازم رو جمع و جور کن

بدون مدارک کافی، هیچ دادگاهی به پرونده شما رسیدگی نمی کنه. پس حسابی حواستون باشه که این مدارک رو کامل جمع آوری و کپی برابر اصلشون کنید:

• چک لیست کامل مدارک:
  1. مبایعه نامه اصلی (یا کپی برابر اصلش): این مهمترین سنده.
  2. گواهی فوت فروشنده: از ثبت احوال قابل تهیه است.
  3. گواهی انحصار وراثت: که توی قدم قبلی توضیح دادیم.
  4. استعلام ثبتی ملک: که توی قدم اول گرفتید.
  5. کارت ملی و شناسنامه خریدار (شما): کپی برابر اصل.
  6. فیش های واریزی ثمن معامله: هر مدرکی که نشون بده شما پول رو پرداخت کردید (رسید بانکی، چک، اقرارنامه).
  7. هرگونه مکاتبه یا اظهارنامه با وراث: اگه قبلاً برای وراث اظهارنامه فرستادید یا باهاشون مکاتبه ای داشتید، کپی اون ها هم ضمیمه کنید.
  8. سایر مدارک: ممکنه مدارک دیگه ای هم مثل شهادت شهود یا اقرارنامه فروشنده وجود داشته باشه که می تونید ارائه بدید.
• کپی مصدق: حواستون باشه که تمام مدارک رو باید کپی برابر اصل کنید. این کار رو می تونید توی دفاتر اسناد رسمی یا دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام بدید.

قدم چهارم: دادخواستت رو کجا و چطوری ثبت کنی؟

وقتی مدارکتون آماده شد و وراث هم شناسایی شدن، وقتشه که دادخواست رو تنظیم و ثبت کنید.

• مرجع صالح کجاست؟

  دعوای الزام به تنظیم سند، یک دعوای حقوقی مربوط به املاک هست. پس باید به دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک مراجعه کنید. مثلاً اگه ملک توی شهر مشهد هست، باید به دادگاه عمومی حقوقی مشهد مراجعه کنید. شوراهای حل اختلاف معمولاً برای این نوع دعاوی (مخصوصاً با ارزش ملک بالا) صلاحیت ندارند.

• چطوری دادخواست رو ثبت کنم؟

  الان دیگه بیشتر کارهای قضایی از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام میشه. شما دادخواست رو که نوشتید (که جلوتر نمونه اش رو بهتون میدیم)، همراه با مدارک لازم، به این دفاتر می برید. اونجا اطلاعاتتون رو ثبت می کنن، دادخواست رو اسکن می کنن و براتون به دادگاه صالح می فرستن. هزینه های دادرسی هم همونجا پرداخت میشه.

پس تا اینجا همه چیز رو یاد گرفتید. حالا بریم سراغ بخش اصلی و مهم ماجرا، یعنی نمونه دادخواست!

نمونه دادخواست الزام به تنظیم سند در صورت فوت فروشنده

خب رسیدیم به قلب ماجرا! اینجایی که قراره یه نمونه دادخواست کامل و جامع رو ببینید و یاد بگیرید چطور باید اونو پر کنید. این دادخواست طوری طراحی شده که شما با پر کردن جاهای خالی، می تونید ازش برای پرونده خودتون استفاده کنید.

چند تا نکته مهم برای نوشتن دادخواست

قبل از اینکه بریم سراغ نمونه دادخواست، یه سری نکات طلایی رو بهتون بگم که حتماً باید رعایت کنید:

• دقت در مشخصات خواهان و خواندگان: اسم و فامیل، نام پدر، کد ملی و آدرس خودتون (خواهان) و تک تک وراث (خواندگان) رو با دقت و بدون غلط املایی بنویسید. اگه یکی از وراث آدرس مشخصی نداره، باید با عنوان مجهول المکان ذکر بشه که مراحل ابلاغش فرق می کنه.
• صراحت در خواسته: دقیقاً بنویسید چی می خواید. مثلاً الزام به تنظیم سند رسمی و اگه خسارت هم می خواید، مطالبه خسارت دادرسی و خسارت تأخیر رو هم اضافه کنید.
• ارائه دلایل و مستندات: توی بخش دلایل و منضمات همه مدارکی که دارید رو دقیق لیست کنید. دادگاه با همین مدارک قانع میشه.
• استناد قانونی: توی شرح دادخواست، اشاره به مواد قانونی (مثل ماده ۳۶۲ قانون مدنی) به پرونده شما قوت می بخشه.

ساختار کلی یه دادخواست خوب

یه دادخواست حرفه ای معمولاً بخش های زیر رو داره:

• خواهان: شما که خریدار هستید و ادعا دارید.
• خواندگان: وراث فروشنده که ازشون شکایت کردید.
• وکیل/نماینده قانونی: اگه وکیل دارید، مشخصاتش اینجا میاد.
• خواسته: همون چیزی که از دادگاه می خواید.
• دلایل و منضمات: مدارک و مستندات شما.
• شرح دادخواست: توضیح ماجرا و استدلال های حقوقی شما.

نمونه کامل دادخواست آماده تکمیل (برای شما!)

حالا وقتشه که نمونه دادخواست رو ببینید. جاهایی که با [ ] مشخص شده، باید اطلاعات مربوط به پرونده خودتون رو بنویسید.

بسمه تعالی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی [شهر محل وقوع ملک]

با سلام و احترام،

مشخصات خواهان:
  نام و نام خانوادگی: [نام کامل خریدار]
  نام پدر: [نام پدر خریدار]
  کد ملی: [کد ملی خریدار]
  آدرس کامل: [آدرس دقیق خریدار به همراه کد پستی]
  شماره تماس: [شماره تماس خریدار]

مشخصات خواندگان: (ورثه مرحوم/مرحومه [نام کامل فروشنده متوفی])
  ۱. نام و نام خانوادگی: [نام کامل ورثه اول]
     نام پدر: [نام پدر ورثه اول]
     کد ملی: [کد ملی ورثه اول]
     آدرس کامل: [آدرس دقیق ورثه اول]
     شماره تماس: [شماره تماس ورثه اول (در صورت اطلاع)]
  ۲. نام و نام خانوادگی: [نام کامل ورثه دوم]
     نام پدر: [نام پدر ورثه دوم]
     کد ملی: [کد ملی ورثه دوم]
     آدرس کامل: [آدرس دقیق ورثه دوم]
     شماره تماس: [شماره تماس ورثه دوم (در صورت اطلاع)]
  (و به همین ترتیب برای تمامی وراث دیگر. اگر ورثه ای آدرس ندارد، جلوی آدرس بنویسید: مجهول المکان)

وکیل/نماینده قانونی: (در صورت وجود وکیل، مشخصات وکیل را در اینجا بنویسید. در غیر این صورت، این بخش را حذف کنید.)
  نام و نام خانوادگی: .......................................
  نام پدر: .......................................
  کد ملی: .......................................
  آدرس کامل: ....................................................................

خواسته:
  ۱. صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان (به صورت تضامنی/متساوی - بسته به نظر وکیل یا شرایط پرونده) به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و انتقال رسمی مالکیت شش دانگ پلاک ثبتی [شماره پلاک فرعی]/[شماره پلاک اصلی]/[بخش ثبتی] واقع در [آدرس دقیق ملک مورد معامله: مثلاً کوچه، خیابان، پلاک، طبقه، واحد، منطقه شهرداری] به نام خواهان.
  ۲. صدور حکم به پرداخت کلیه خسارات دادرسی شامل (هزینه دادرسی، حق الوکاله وکیل، هزینه کارشناسی، هزینه استعلامات و ...) از سوی خواندگان در حق خواهان.
  ۳. (در صورتی که در مبایعه نامه شرط خسارت تأخیر قید شده باشد، این بند را اضافه کنید): صدور حکم به پرداخت خسارت تأخیر در تنظیم سند رسمی به ازای هر روز تأخیر از تاریخ [تاریخ سررسید تنظیم سند در مبایعه نامه] لغایت اجرای حکم، مطابق مبلغ توافق شده در مبایعه نامه، در حق خواهان.

دلایل و منضمات:
  ۱. کپی مصدق مبایعه نامه مورخ [تاریخ کامل مبایعه نامه].
  ۲. کپی مصدق گواهی فوت مرحوم/مرحومه [نام کامل فروشنده متوفی].
  ۳. کپی مصدق گواهی حصر وراثت شماره [شماره گواهی حصر وراثت] صادره از [نام مرجع صادرکننده گواهی انحصار وراثت (مثلاً شورای حل اختلاف شهر ...)].
  ۴. استعلام ثبتی ملک به شماره پلاک [شماره پلاک فرعی/اصلی].
  ۵. کپی کارت ملی خواهان.
  ۶. (سایر مدارک مربوطه مانند فیش های واریزی، اقرارنامه، اظهارنامه و...).

شرح دادخواست:
  ریاست محترم، به استحضار می رساند اینجانب خواهان به موجب مبایعه نامه عادی مورخ [تاریخ کامل مبایعه نامه]، یک باب/دستگاه [نوع ملک: مثلاً آپارتمان مسکونی، زمین، مغازه و...] به نشانی [آدرس کامل ملک مورد معامله] با مشخصات ثبتی [شماره پلاک فرعی و اصلی و بخش ثبتی ملک] را از مرحوم/مرحومه [نام کامل فروشنده متوفی] به مبلغ [مبلغ کل معامله به تومان] تومان خریداری نمودم.
  بر اساس مفاد مبایعه نامه فوق الذکر، مقرر بود سند رسمی ملک در تاریخ [تاریخ مقرر برای تنظیم سند در مبایعه نامه] در دفترخانه اسناد رسمی [شماره دفترخانه، در صورت قید شدن در مبایعه نامه] به نام اینجانب منتقل گردد.
  متاسفانه قبل از موعد مقرر یا انجام تشریفات انتقال رسمی سند، مرحوم/مرحومه [نام کامل فروشنده متوفی] در تاریخ [تاریخ فوت] فوت نموده اند.
  همانطور که مستحضرید، بر اساس ماده ۳۶۲ قانون مدنی، عقد بیع به صرف ایجاب و قبول واقع می شود و فوت فروشنده موجب بطلان قرارداد نمی گردد؛ بلکه ورثه متوفی قائم مقام قانونی ایشان محسوب شده و مکلف به ایفای تعهدات قراردادی مورث خویش، از جمله تنظیم سند رسمی، می باشند.
  با توجه به اینکه خواندگان محترم، وراث قانونی مرحوم/مرحومه [نام کامل فروشنده متوفی] بوده و تاکنون از حضور در دفتر اسناد رسمی و انتقال سند رسمی ملک مورد معامله به نام اینجانب خودداری ورزیده اند (یا به دلیل عدم همکاری و یا عدم دسترسی به ایشان)، لذا اینجانب چاره ای جز طرح دعوی حاضر در آن مرجع محترم را ندارم.
  لذا مستند به مراتب فوق و ماده ۳۶۲ قانون مدنی و مواد ۱۰، ۲۲۰، ۲۲۱، ۲۲۶ قانون آیین دادرسی مدنی و با تقدیم این دادخواست، از محضر آن مرجع محترم قضایی استدعای رسیدگی و صدور حکم مطابق ستون خواسته را دارم.

با احترام مجدد
[امضاء خواهان]

یه نکته مهم: این دادخواست یه نمونه کلیه. حتماً قبل از ثبت، با یه وکیل متخصص مشورت کنید تا مطمئن بشید همه جزئیات پرونده شما به درستی توی دادخواست اومده باشه. مخصوصاً توی قسمت خواسته و شرح دادخواست گاهی نیاز به تغییرات کوچیک هست.

چالش های احتمالی و راهکارهای حقوقی

وقتی وارد مسیر دادگاه میشید، ممکنه با یه سری موانع و چالش ها روبرو بشید. اما نگران نباشید، برای هر مشکلی یه راه حل حقوقی هست. آگاهی از این چالش ها و راهکارها، بهتون کمک می کنه با آمادگی بیشتری پیش برید.

اگه وراث همکاری نکنن یا پیداشون نباشه چی؟

یکی از رایج ترین مشکلات اینه که وراث یا همکاری نمی کنن، یا اصلاً پیداشون نیست و آدرس مشخصی ازشون ندارید.

• عدم همکاری: اگه وراث همکاری نمی کنن، دادگاه اونا رو ملزم می کنه. بعد از اینکه حکم قطعی شد، اگه باز هم حاضر نشن، نماینده دادگاه میاد و به جای وراث، سند رو امضا می کنه. پس نگران نباشید که کار به خاطر اونا لنگ بمونه.
• عدم دسترسی یا مجهول المکان بودن: اگه آدرس وراث رو ندارید، باید توی دادخواست اونا رو مجهول المکان اعلام کنید. دادگاه از طریق نشر آگهی توی روزنامه کثیرالانتشار، اونا رو به دادگاه دعوت می کنه. اگه باز هم حاضر نشن، دادگاه به پرونده رسیدگی و حکم رو صادر می کنه.

اگه بین وراث، صغیر یا محجور یا غایب باشه؟

گاهی اوقات توی لیست وراث، افراد خاصی مثل بچه های کوچیک (صغیر)، افراد دارای مشکل روانی (محجور) یا کسانی که سال هاست ناپدید شدن (غایب) وجود دارن.

• ورثه صغیر یا محجور: برای این افراد باید از طرف دادگاه قیم یا امین تعیین بشه. قیم یا امین از طرف این افراد توی دادگاه حاضر میشه و مراحل قانونی رو طی می کنه. شما باید این موضوع رو توی دادخواست قید کنید تا دادگاه برای این افراد قیم تعیین کنه.
• ورثه غایب: اگه یکی از وراث غایب مفقودالاثر باشه، داستانش پیچیده تر میشه و باید مراحلی برای تعیین امین و اثبات غیبت طی بشه. در این موارد حتماً باید با وکیل متخصص مشورت کنید.

بدهی های متوفی و دردسرای انتقال سند (مثل مالیات بر ارث)

انتقال سند رسمی ملک، نیاز به پرداخت یه سری هزینه ها و عوارض داره. مهمترینش مالیات بر ارث و بعدش مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری.

• مالیات بر ارث: این مالیات بر عهده وراث متوفی هست و تا وقتی پرداخت نشه، سند ملک منتقل نمیشه. اگه وراث همکاری نکنن، شما می تونید از دادگاه بخواید که اجازه بده شما مالیات رو پرداخت کنید و بعداً از سهم الارث وراث یا از خودشون مطالبه کنید.
• سایر بدهی ها: اگه ملک بدهی دیگه ای (مثلاً بدهی به بانک یا دارایی) داشته باشه، باز هم وراث مسئول پرداخت اون هستن.

اگه وراث بگن قرارداد باطله یا ما فسخش کردیم؟

گاهی وراث برای فرار از تعهد، ادعا می کنن که قرارداد باطل بوده یا به هر دلیلی فسخ شده. توی این مواقع:

• اثبات صحت مبایعه نامه: شما باید با مدارکی که دارید (مبایعه نامه، فیش های پرداختی، شهود) ثابت کنید که قرارداد کاملاً معتبر بوده و شما هم به تعهدات خودتون عمل کردید.
• دفاع حقوقی: اگه وراث ادعای خاصی رو مطرح کنن، شما باید با کمک وکیل، دفاع حقوقی لازم رو انجام بدید و نادرست بودن ادعاهای اونا رو ثابت کنید.

هزینه های قانونی کی پای کیه؟

موضوع هزینه ها همیشه مهمه. بیاید ببینیم توی این پرونده، هر هزینه بر عهده کیه:

• هزینه های دادرسی: این هزینه ها در ابتدا توسط خواهان (شما) پرداخت میشه، اما اگه توی دادگاه پیروز بشید، دادگاه حکم میده که خواندگان (وراث) باید تمامی این هزینه ها رو به شما برگردونن.
• حق الوکاله وکیل: اگه وکیل بگیرید، حق الوکاله بر اساس تعرفه قانونی یا توافق شما با وکیل هست. این هزینه هم در صورت پیروزی توی دعوی، می تونه از وراث مطالبه بشه.
• مالیات بر ارث: بر عهده وراث هست.
• مالیات نقل و انتقال و عوارض شهرداری: این هزینه ها بر اساس قانون و توافق شما با فروشنده (یا حالا وراث) توی مبایعه نامه مشخص میشه. معمولاً مالیات نقل و انتقال بر عهده فروشنده و عوارض و هزینه های دفترخانه بین خریدار و فروشنده تقسیم میشه. اگه وراث نپردازن، شما می تونید پرداخت کنید و از اونا مطالبه کنید.

پس نگران نباشید، در نهایت بیشتر هزینه ها بر عهده وراث خواهد بود.

مدت زمان و سیر پرونده در دادگاه

این سوال که چقدر طول می کشه؟ یکی از رایج ترین سوالاته. متأسفانه نمی شه یه زمان دقیق گفت، چون به عوامل مختلفی بستگی داره:

1. همکاری وراث: اگه وراث همکاری کنن، خیلی سریع تر به نتیجه می رسید.
2. پیچیدگی پرونده: اگه وراث زیاد باشن، آدرساشون نامشخص باشه، یا توی پرونده چالش های دیگه ای (مثل بدهی یا ورثه صغیر) پیش بیاد، ممکنه طولانی تر بشه.
3. حجم کاری دادگاه: سرعت رسیدگی دادگاه ها هم با هم فرق می کنه.

به صورت حدودی، این نوع پرونده ها می تونه از چند ماه تا حتی بیشتر از یک سال (در صورت اعتراض به رای و رفتن به مراحل بالاتر) زمان ببره. صبور بودن و پیگیری منظم، کلید موفقیته.

راهکارهای پیشگیرانه برای خریداران قبل از معامله

همیشه میگن پیشگیری بهتر از درمانه! برای اینکه اصلاً توی این دردسرها نیفتید، یه سری کارهای هوشمندانه هست که قبل از خرید ملک باید انجام بدید.

مبایعه نامه رو حسابی محکم و دقیق بنویس

مبایعه نامه ستون فقرات معامله شماست. پس باید خیلی دقیق و جامع نوشته بشه:

• مشخصات کامل: اسم، فامیل، کد ملی، آدرس، شماره تماس طرفین و مشخصات کامل و دقیق ثبتی ملک.
• زمان و مکان تنظیم سند رسمی: تاریخ دقیق و حتی شماره دفترخانه برای تنظیم سند رو مشخص کنید.
• تعیین تکلیف هزینه ها: مشخص کنید که هزینه های مثل مالیات نقل و انتقال، عوارض، هزینه های دفترخانه بر عهده کیه.
• وجه التزام یا خسارت تأخیر: حتماً بندی رو اضافه کنید که اگه یکی از طرفین به تعهدش عمل نکرد، مبلغ مشخصی رو به عنوان خسارت تأخیر پرداخت کنه. مثلاً اگر فروشنده در موعد مقرر برای تنظیم سند حاضر نشد، روزانه مبلغ X تومان خسارت تأخیر به خریدار پرداخت خواهد کرد. این بند خیلی به شما کمک می کنه.

استعلامات لازم رو جدی بگیر

قبل از هر معامله ای، مثل کارآگاه ها باید حسابی تحقیق کنید!

• استعلام ثبتی: حتماً قبل از امضای مبایعه نامه، استعلام ثبتی ملک رو بگیرید تا مطمئن بشید ملک به نام فروشنده است و در رهن یا بازداشت نیست.
• استعلام از دارایی و شهرداری: مطمئن بشید ملک بدهی مالیاتی یا عوارض شهرداری نداره.
• اطمینان از اهلیت فروشنده: مطمئن بشید فروشنده در سلامت عقل کامل هست و محجور نیست. اگه به نظرتون مشکوک اومد، حتماً مشورت کنید.

استفاده از وکالت نامه بلاعزل و تنظیم سند در زمان کوتاه

یکی از راه هایی که بعضی ها پیشنهاد می کنن، گرفتن وکالت نامه بلاعزل از فروشنده است تا اگه ایشون نبود، خودتون بتونید سند رو منتقل کنید.

• مزایا: اگه فروشنده در دسترس نباشه، شما با وکالت نامه بلاعزل می تونید کارها رو پیش ببرید.
• معایب: یادتون باشه که وکالت نامه بلاعزل با فوت وکیل یا موکل، باطل میشه! پس اگه فروشنده فوت کنه، این وکالت نامه دیگه کارایی نداره و شما باید باز هم همین مسیر حقوقی رو برید. پس این راه حل، راه حل قطعی برای فوت نیست.
• توصیه: بهترین راه، اینه که فاصله بین امضای مبایعه نامه و تنظیم سند رسمی رو تا حد امکان کوتاه کنید و زودتر کار رو به سرانجام برسونید.

لزوم مشاوره با وکیل متخصص پیش از انجام معاملات ملکی

شاید این مهمترین توصیه باشه! قبل از اینکه پای هر قراردادی رو امضا کنید، حتماً با یک وکیل متخصص توی امور ملکی مشورت کنید. یه وکیل خوب می تونه:

• مبایعه نامه شما رو از نظر حقوقی بررسی کنه.
• بهتون بگه چه استعلاماتی لازمه.
• خطرات احتمالی رو پیش بینی کنه.
• در صورت بروز مشکل، بهترین راهکار رو بهتون پیشنهاد بده و توی دادگاه از حقتون دفاع کنه.

با این کار، از خیلی از مشکلات و هزینه های بعدی جلوگیری می کنید.

جمع بندی: با آگاهی، حقت رو پس بگیر!

همونطور که دیدید، فوت فروشنده ملک، پایان راه نیست و نباید باعث بشه حقتون رو از دست بدید. قانون از شما حمایت می کنه و بهتون این امکان رو میده که با طی کردن مسیر حقوقی، وراث رو ملزم به انتقال سند رسمی ملک به نام خودتون کنید. کلید موفقیت توی این راه، داشتن آگاهی کافی، جمع آوری دقیق مدارک و اقدام به موقع و هوشمندانه است.
این مقاله سعی کرد یه راهنمای جامع و یه نمونه دادخواست عملی بهتون بده تا بتونید با اطمینان بیشتری قدم بردارید. یادتون باشه که هر پرونده ای جزئیات خاص خودش رو داره و اگه احساس کردید نیاز به کمک بیشتری دارید، حتماً با یه وکیل متخصص مشورت کنید. حق گرفتنیه، پس با آگاهی و اعتماد به نفس، حقتون رو پس بگیرید!