الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع

ملک مشاع دارید و می خواهید خیالتان از بابت مالکیتش راحت باشد؟ تنظیم سند رسمی ملک مشاع، یک گام حیاتی برای تثبیت مالکیت و جلوگیری از مشکلات حقوقی آتی است. این سند حقوق شما را در برابر دیگر شرکا و افراد غریبه کاملاً تضمین می کند.

همیشه شنیده ایم که «سند، سند است» و این جمله توی دنیای امروز، مخصوصاً وقتی صحبت از ملک و املاک میشه، یه دنیا حرف توشه. حالا فکر کنید ملکی که صاحبش هستید، مشاعیه؛ یعنی شما و چند نفر دیگه، همگی توی ذره ذره اون ملک شریک هستید. خب، اینجا دیگه اهمیت سند رسمی چند برابر میشه، چون بدون اون ممکنه دردسرهایی براتون پیش بیاد که نگو و نپرس!

این مقاله دقیقاً برای همین نوشته شده؛ تا بهتون بگیم چرا تنظیم سند رسمی برای ملک مشاع اینقدر مهمه، چه مراحل و دردسرهایی داره، و اگه یکی از شرکا همکاری نکرد یا فروشنده زیر قولش زد، چطور می تونید حق و حقوقتون رو پس بگیرید. می خوایم همه چیز رو از سیر تا پیاز براتون باز کنیم، اونم با یه زبان خودمونی و قابل فهم، تا هیچ ابهامی براتون باقی نمونه. پس اگه ملک مشاع دارید یا قصد خرید سهمی از همچین ملکی رو دارید، حتماً تا آخر این راهنما با ما همراه باشید.

درک ملک مشاع و دردسرهای سند عادی

قبل از اینکه وارد بحث اصلی بشیم، خوبه که یه مرور کنیم ببینیم اصلاً «ملک مشاع» یعنی چی و چه فرقی با بقیه ملک ها داره. بعدش می رسیم به اینکه از کجا میشه فهمید ملکی مشاعیه و این مالکیت چه قواعدی داره.

ملک مشاع یعنی چی؟ یک تعریف ساده

راستش رو بخواهید، ملک مشاع یعنی یه ملکی که سندش به نام چند نفر هست و هیچ کدوم از این چند نفر، سهم مشخص و جداگانه ای از قسمت های فیزیکی ملک ندارند. مثلاً یه خونه داریم که بین سه تا برادر تقسیم شده. این سه برادر، هر کدوم صاحب یک سوم از کل خونه هستن، نه اینکه یکی صاحب اتاق پذیرایی باشه، اون یکی صاحب آشپزخونه و سومی صاحب اتاق خواب ها. همه در همه جای خونه شریک هستند و سهمشون به صورت کسر یا درصد مشخص میشه. مثل یه کیک که برش نخورده، ولی می دونیم قراره بین چند نفر تقسیم بشه.

مالکیت مشاع می تونه به شکل های مختلفی ایجاد بشه که شاید شما هم با یکی از اینها سر و کار داشته باشید:

• ارث: خب این رایج ترین حالته. وقتی خدای نکرده یکی از اعضای خانواده فوت می کنه و املاکی از خودش به جا می ذاره، ورثه به نسبت سهم الارثشون، مالک مشاع اون املاک میشن.
• خرید مشترک: بعضی وقت ها دو تا دوست، یا دو تا خواهر و برادر با هم پول میذارن و یه ملکی رو مشترک می خرن. اینجا هم مالکیت مشاع شکل می گیره.
• مشارکت در ساخت: توی پروژه های ساخت و ساز، ممکنه زمین از یه نفر باشه و ساخت از یه نفر دیگه، یا چند نفر با هم روی یه زمین سرمایه گذاری کنن. اینجا هم ملک نهایی به صورت مشاع بینشون تقسیم میشه.
• عقد شرکت: گاهی افراد برای انجام یک کار مشترک، اقدام به تشکیل شرکت یا شراکت می کنند و املاکی به نام اون شراکت خریداری میشه که باز هم مالکیت مشاع داریم.

فرق ملک مشاع و ملک مفروز چیه؟

برای اینکه بهتر مفهوم مشاع رو بفهمید، خوبه که تفاوتش رو با «ملک مفروز» بدونیم. ملک مفروز دقیقاً برعکس مشاعه؛ یعنی ملکی که فقط یک مالک داره، یا اگر هم چند مالک داشته باشه، سهم هر کدومشون از نظر فیزیکی و روی زمین کاملاً مشخص و جدا شده. مثلاً وقتی یه زمین به چند تا قطعه کوچیک تر تقسیم میشه و هر کدوم از این قطعات سند جداگانه می گیرن، بهش میگن ملک مفروز.

ویژگی	ملک مشاع	ملک مفروز
مالکیت	چند نفر، هر کدام سهمی از کل	یک نفر یا چند نفر با سهم های جدا شده فیزیکی
حدود سهم	مشخص نیست، سهم در جزء جزء ملک جاری است	کاملاً مشخص و جداگانه
تصرف	با توافق شرکا (یا حکم دادگاه)	مالک به تنهایی تصمیم می گیرد
سند	معمولاً یک سند کلی یا سندهای مشاعی با ذکر سهم	سند مستقل و جداگانه
مثال	خانه ارثی بین چند خواهر و برادر	آپارتمان با سند تک برگ مجزا

حق و حقوق شرکا توی ملک مشاع چیه؟

حالا که فهمیدیم ملک مشاع چیه، لازمه بدونیم حقوق و تعهدات ما به عنوان شریک چیه. طبق قانون مدنی و قوانین مربوط به مالکیت مشاع (مواد 571 تا 606 قانون مدنی)، شرکا حقوق و مسئولیت هایی دارند:

• حق تصرف و انتفاع: یعنی هر شریک حق داره از ملک استفاده کنه، ولی این استفاده نباید باعث ضرر به بقیه شرکا بشه. مثلاً نمی تونید بدون اجازه بقیه، یه قسمتی از ملک رو اجاره بدید یا تغییرات اساسی توش ایجاد کنید. تصرف و بهره برداری معمولاً با توافق همه شرکا انجام میشه.
• مسئولیت هزینه ها: هزینه های نگهداری، تعمیرات و هرچیزی که برای ملک لازمه، به نسبت سهم هر شریک تقسیم میشه.
• حق فروش سهم: هر شریک می تونه سهم خودش رو بفروشه، ولی بقیه شرکا حق شفعه (حق اولویت در خرید) دارند. البته این حق شرایط خاص خودش رو داره و همیشه اعمال نمیشه.

نکته مهم اینجاست که برای مدیریت بهتر ملک مشاع و جلوگیری از دعوا و دلخوری، «توافق» و «تقسیم نامه» خیلی مهمن. اگر شرکا با هم کنار بیان و همه چیز رو مکتوب کنن، خیلی از مشکلات حل میشه.

چرا سند رسمی برای ملک مشاع فوق العاده مهم است؟

خب، رسیدیم به بخش اصلی ماجرا. حالا که می دونیم ملک مشاع چیه، باید ببینیم اصلاً چرا باید اصرار داشته باشیم که سند رسمیش رو بگیریم؟ مگه سند عادی و قولنامه کافی نیست؟ جوابش یه «نه» بزرگ و پررنگه!

فایده های تنظیم سند رسمی که نباید دست کم بگیرید

تنظیم سند رسمی برای ملک مشاع، مثل یه سپر محکمه که از شما و حقوقتون حفاظت می کنه. بیاین ببینیم چه فایده هایی داره:

1. تثبیت و اثبات مالکیت: سند رسمی، معتبرترین مدرک برای اثبات مالکیت شماست. توی مراجع قانونی، دادگاه ها و ادارات، حرف اول رو سند رسمی می زنه. اگه فقط قولنامه یا سند عادی داشته باشید، همیشه جای شک و شبهه هست و اثبات مالکیتتون سخت تر میشه.
2. جلوگیری از اختلافات و سوءاستفاده های آتی: وقتی سند رسمی دارید، دیگه هیچ کس نمی تونه زیر سهم شما بزنه یا ادعا کنه که شما مالک نیستید. اینجوری دعواهای ملکی بین شرکا یا با افراد غریبه به حداقل میرسه. مثلاً اگه یه شریک بخواد بدون اطلاع شما سهم خودش رو دو بار بفروشه، با وجود سند رسمی، چنین کاری خیلی سخت تر و تقریباً ناممکنه.
3. تسهیل در معاملات بعدی: اگه بخواهید سهمتون رو بفروشید، رهن بذارید یا اجاره بدید، با سند رسمی همه چی راحت تر و سریع تر پیش میره. خریدارها هم با اطمینان بیشتری معامله می کنن، چون می دونن سندتون محکمه.
4. امکان گرفتن وام بانکی: خیلی از بانک ها برای دادن تسهیلات، حتماً سند رسمی ملک رو به عنوان وثیقه قبول می کنن. با سند عادی، احتمالاً نمی تونید روی ملکتون وام بگیرید.
5. محافظت در برابر ادعاهای ثالث: اگه یه نفر غریبه بخواد ادعایی روی ملک شما داشته باشه، سند رسمی مثل یه دیوار محکم از شما محافظت می کنه و ادعاهای واهی رو پس می زنه.

قانون چی میگه؟

اهمیت سند رسمی فقط به این فایده های عملی خلاصه نمیشه، بلکه قانون هم حسابی روش تاکید داره. بریم سراغ چند تا از مواد قانونی مهم که این موضوع رو برامون روشن تر می کنه:

• مواد 22، 46، 47 و 48 قانون ثبت اسناد و املاک: این مواد میگن که همه اموال غیرمنقول (مثل زمین و ملک) و هرگونه معامله ای که روی اون ها انجام میشه (مثل خرید و فروش، صلح، هبه) حتماً باید توی دفاتر اسناد رسمی ثبت بشن. دولت فقط کسی رو مالک می شناسه که اسمش توی دفتر املاک اداره ثبت، به عنوان مالک ثبت شده باشه. پس اگه سندی به نام شما توی این دفاتر ثبت نشده باشه، از نظر قانونی مالک رسمی به حساب نمیاید.
• مواد 571 به بعد قانون مدنی: این مواد هم در مورد مالکیت مشاع و حقوق شرکا صحبت می کنن و اهمیت توافق و رسمیت بخشیدن به معاملات رو نشون میدن.

پس، با این اوصاف، تنظیم سند رسمی برای ملک مشاع، دیگه یه انتخاب نیست، بلکه یه الزامه. ممکنه شرکا با سند عادی یه توافقاتی بین خودشون کرده باشن، ولی برای اینکه مالکیتشون در برابر دولت و افراد غریبه رسمیت پیدا کنه و بتونن از تمام حقوق قانونی خودشون استفاده کنن، حتماً باید سند رسمی داشته باشن.

یادتون باشه، داشتن سند رسمی برای ملک مشاع، نه تنها از سردردها و دعواهای آینده جلوگیری می کنه، بلکه به ارزش ملک و سهم شما هم اضافه می کنه و راحت تر می تونید ازش استفاده کنید.

مراحل قدم به قدم گرفتن سند رسمی ملک مشاع

رسیدیم به بخش عملیاتی قضیه! حالا که از اهمیت سند رسمی برای ملک مشاع باخبر شدیم، بیایید ببینیم از کجا باید شروع کنیم و چه مراحلی رو باید طی کنیم تا این سند رو بگیریم. نگران نباشید، مرحله به مرحله توضیح میدیم تا کاملاً دستتون بیاد.

قبل از هر کاری: چی باید آماده باشه؟

مثل هر کار مهمی، قبل از شروع باید یه سری پیش نیازها رو فراهم کنید تا کارتون با سرعت و بدون مشکل پیش بره:

1. اهلیت قانونی همه مالکان: یعنی همه شرکا باید بالغ، عاقل و رشید باشن. اگه یکی از شرکا صغیر یا مجنون باشه، قیم یا ولی قانونیش باید کارها رو انجام بده.
2. بررسی وضعیت ثبتی ملک: قبل از هر اقدامی، باید مطمئن بشید که ملک چه وضعیتی توی اداره ثبت داره. آیا سند اولیه داره؟ بازداشته؟ در رهن بانکه؟ اینها موانعی هستن که باید قبل از تنظیم سند رسمی برطرف بشن.
3. حل و فصل موانع احتمالی: اگه ملک بازداشت یا توقیف شده، یا توی رهن بانکه، باید اول این مشکلات رو حل کنید. مثلاً اگه ملک در رهن بانکه، باید بدهی بانک تسویه بشه و نامه فک رهن از بانک گرفته بشه.

مدارک لازم برای تنظیم سند رسمی ملک مشاع

جمع آوری مدارک، قدم خیلی مهمیه. هرچی کامل تر باشه، کارتون سریع تر پیش میره. این یه چک لیست جامع از مدارکیه که معمولاً لازم دارید:

• مدارک هویتی مالکین: اصل و کپی شناسنامه و کارت ملی همه شرکا (و در صورت لزوم، قیم یا وکیل قانونی).
• سند مالکیت اولیه: این می تونه سند مادر، بنچاق قدیمی، یا سند تک برگ موجود باشه.
• گواهی انحصار وراثت: اگه ملک ارثی باشه، این گواهی نشون میده که ورثه کی هستن و سهم هر کدوم چقدره.
• گواهی پایان کار و صورتمجلس تفکیکی: اگه ملک شما ساختمون داره و واحدهای آپارتمانی جداگانه داره، این مدارک نشون میدن که ساخت و ساز طبق اصول قانونی انجام شده و واحدهای تفکیک شده، از نظر قانونی مجزا هستن.
• مفاصاحساب های لازم:
  • مالیات بر ارث: (اگه ملک ارثی باشه)
  • مالیات نقل و انتقال: (در صورت خرید و فروش سهم)
  • عوارض شهرداری: (عوارض نوسازی و پسماند)
  • بیمه تأمین اجتماعی: (برای ساخت و سازهای جدید)
• وکالت نامه: اگه کسی به جای شما کارهاتون رو انجام میده (وکیل یا نماینده قانونی)، باید وکالت نامه رسمی داشته باشه.
• قبوض آب، برق، گاز و تلفن: برای بعضی استعلامات و احراز آدرس.
• قولنامه یا مبایعه نامه: (اگه سهمی رو با سند عادی خریده اید و حالا می خواهید رسمی اش کنید.)

داستان دفترخانه: از اول تا آخر

حالا که مدارک رو جمع کردید، بریم سراغ دفترخانه و مراحل اداری:

1. انتخاب دفترخانه و ارائه مدارک: یه دفترخانه اسناد رسمی رو انتخاب می کنید و همه مدارک جمع آوری شده رو به سردفتر یا دفتریار تحویل میدید.
2. اخذ استعلامات: دفترخانه خودش برای اطمینان از صحت اطلاعات و عدم وجود موانع، از ادارات مختلف مثل اداره ثبت اسناد و املاک، اداره دارایی و شهرداری استعلام می گیره. این مرحله ممکنه کمی زمان بر باشه، چون باید منتظر جواب استعلام ها باشید.
3. پرداخت عوارض و مالیات ها: بر اساس جواب استعلام ها و ارزش معاملاتی ملک، عوارض و مالیات های مربوطه محاسبه میشه که باید پرداختشون کنید.
4. تنظیم پیش نویس سند: سردفتر بعد از تکمیل همه استعلام ها و پرداخت ها، پیش نویس سند رسمی رو آماده می کنه.
5. بررسی و امضای سند: پیش نویس رو دقیقاً مطالعه کنید. اگه همه چیز اوکی بود و با توافقات شما جور در میومد، شما و بقیه شرکا (یا وکلای قانونیتون) سند رو امضا می کنید.
6. ثبت نهایی و دریافت سند جدید: بعد از امضا، سند رسمی توی دفترخانه ثبت میشه. اگه قراره مالکیت جدیدی ثبت بشه (مثلاً سهمی رو خریدید و حالا به نام شما شده)، دفترخانه خلاصه معامله رو به اداره ثبت می فرسته و اداره ثبت هم سند تک برگ جدید رو صادر می کنه.

هزینه ها چقدر میشه؟

تنظیم سند رسمی هزینه هایی داره که باید ازشون مطلع باشید. این هزینه ها هر سال تغییر می کنن و شامل موارد زیر میشن:

• حق الثبت: هزینه ای که به حساب دولت واریز میشه.
• حق التحریر دفترخانه: هزینه ای که دفترخانه بابت انجام خدماتش دریافت می کنه.
• مالیات بر نقل و انتقال: در صورت خرید و فروش، درصدی از ارزش ملک به عنوان مالیات.
• عوارض شهرداری: شامل عوارض نوسازی و پسماند.
• هزینه های استعلامات: هزینه هایی که برای گرفتن جواب از ادارات مختلف باید پرداخت بشه.

معمولاً در معاملات خرید و فروش، هزینه های تنظیم سند بین خریدار و فروشنده تقسیم میشه، مگر اینکه توافق دیگه ای کرده باشن. توی حالت تنظیم سند اولیه برای همه شرکا، هزینه ها به نسبت سهم هر شریک تقسیم میشه. حتماً قبل از شروع کار از دفترخانه مورد نظرتون در مورد هزینه ها سوال کنید.

وقتی کار گره می خوره: دعوای الزام به تنظیم سند رسمی

تا اینجا همه چیز خوب بود، فرض کردیم همه شرکا همکاری می کنن و کارها smoothly پیش میره. اما خب، زندگی همیشه طبق برنامه نیست! گاهی اوقات پیش میاد که یکی از شرکا یا فروشنده سهم مشاعی، از اومدن به دفترخانه و امضای سند رسمی امتناع می کنه. اینجا دیگه پای دادگاه و دعوای حقوقی وسط میاد. نگران نباشید، قانون برای این مواقع هم راه حل گذاشته.

شریکتون همکاری نمی کنه یا فروشنده زیر قولش می زنه؟

اگه با این وضعیت روبرو شدید، می تونید دعوایی به نام «الزام به تنظیم سند رسمی» رو توی دادگاه مطرح کنید. این دعوا به دادگاه میگه که اون شریک یا فروشنده رو مجبور کنه بیاد و سند رو امضا کنه. اما چه شرایطی داره و چطوری باید اقدام کرد؟

1. شرایط طرح دعوا و مستندات لازم: مهم ترین چیز اینه که شما یه مدرک معتبر برای ادعای خودتون داشته باشید. این مدرک می تونه یه قولنامه یا مبایعه نامه عادی باشه که توی اون فروشنده (یا شرکا) متعهد شدن سهم مشاعی رو به شما منتقل کنن. هرچی این قولنامه محکم تر و کامل تر باشه، کارتون راحت تره.
2. مراحل طرح دعوا در دادگاه:
   • تقدیم دادخواست: باید یه دادخواست (نامه رسمی به دادگاه) تنظیم کنید و توی اون تمام ماجرا رو توضیح بدید و از دادگاه بخواهید که خوانده رو ملزم به تنظیم سند کنه.
   • رسیدگی و صدور رأی: دادگاه به پرونده شما رسیدگی می کنه، مدارک رو بررسی می کنه و اگه لازم باشه، جلسات دادرسی تشکیل میده. در نهایت، اگه حق با شما باشه، رأی به نفع شما صادر میشه و طرف مقابل ملزم به تنظیم سند میشه.
3. مدت زمان تقریبی رسیدگی: این قسمت کمی غیرقابل پیش بینیه. اگه همه چیز توافقی پیش بره، فرآیند دفترخانه ممکنه چند هفته طول بکشه. اما اگه کار به دادگاه بکشه، بسته به شلوغی دادگاه، پیچیدگی پرونده و همکاری طرفین، ممکنه از چند ماه تا بیشتر از یک سال هم زمان ببره.

انواع خاص دعاوی الزام به تنظیم سند

دعوای الزام به تنظیم سند می تونه توی شرایط مختلفی مطرح بشه. بیاین چند تا از رایج ترینشون رو بررسی کنیم:

• دعوی الزام به تنظیم سند رسمی انتقال سهم مشاعی: این همون حالتیه که شما یه سهم مشاعی رو از یه نفر با قولنامه خریدید و حالا اون فروشنده حاضر نیست بیاد دفترخانه. دادخواست رو علیه همون فروشنده تنظیم می کنید.
• دعوی الزام به تنظیم سند رسمی در موارد ارثی: اگه بعد از فوت یه نفر، ورثه در مورد ثبت رسمی سهم الارثشون به توافق نرسن، هر کدوم از ورثه می تونه دعوای الزام به تنظیم سند رو علیه بقیه ورثه مطرح کنه. گواهی انحصار وراثت اینجا مدرک اصلی شماست.
• دعوی الزام به ثبت تقسیم نامه رسمی: گاهی شرکا یه ملک مشاع رو بین خودشون تقسیم می کنن (مثلاً یه ساختمون چند واحدی رو)، ولی تقسیم نامه شون عادیه و بعضی از شرکا حاضر نیستن بیان و این تقسیم نامه رو رسمی کنن. اینجا میشه الزام به ثبت رسمی تقسیم نامه رو از دادگاه خواست.
• دعوی الزام به تنظیم سند رسمی پیش فروش ساختمان: توی قراردادهای پیش فروش، پیش فروشنده متعهد میشه که در آینده واحد رو به نام پیش خریدار بزنه. اگه این کار رو نکنه، پیش خریدار می تونه الزامش رو از دادگاه بخواد.

نکات حقوقی طلایی در دعاوی الزام به تنظیم سند

توی این جور دعواها، یه سری نکات ریز و درشت حقوقی هست که اگه ندونید، ممکنه کارتون گره بخوره:

• قولنامه و مبایعه نامه: فرقشون چیه؟
  

  «قولنامه» معمولاً یه سند عادیه که توی اون فروشنده «تعهد» می کنه ملک رو بفروشه و خریدار «تعهد» می کنه که بخره. یعنی هنوز انتقال مالکیت انجام نشده و فقط یه تعهد ایجاد شده. اما «مبایعه نامه» خودش یه سند انتقال مالکیت (هرچند عادی) به حساب میاد و نشون میده که معامله انجام شده، فقط نیاز به رسمی شدن داره. توی دادگاه، مبایعه نامه قدرت بیشتری داره.

• ملک سند نداره یا سند داره؟
  • املاک فاقد سابقه ثبتی (سند ندارن): اگه ملکی اصلاً سند رسمی نداره (مثلاً یه زمین قدیمی که ثبت نشده)، نمی تونید مستقیم دعوای الزام به تنظیم سند رو مطرح کنید. اول باید دعوای «اثبات مالکیت» رو مطرح کنید و بعد از اینکه مالکیتتون ثابت شد، از اداره ثبت بخواهید که براتون سند صادر کنه.
  • املاک دارای سابقه ثبتی (سند دارن): اگه ملک سند رسمی داره، ولی به نام شما نیست، می تونید مستقیم دعوای الزام به تنظیم سند رو مطرح کنید.
• دعوا علیه وکیل، محجور یا شرکت:
  • اگه فروشنده وکیل داره: شرایط مختلفی داره. اگه خود خریدار وکالت نامه جامع برای انتقال سند از فروشنده داره، معمولاً دعوا علیه فروشنده پذیرفته نمیشه. ولی اگه وکیل فروشنده از انجام کار سر باز میزنه، میشه علیه فروشنده دعوا کرد.
  • اگه فروشنده محجوره (مثلاً صغیره): دادخواست باید علیه خود محجور مطرح بشه و قیم یا ولیش برای دفاع توی دادگاه حاضر میشن.
  • اگه فروشنده یه شخص حقوقیه (مثلاً شرکت): دادخواست باید علیه خود شرکت باشه، نه مدیرانش. مدیران به عنوان نماینده شرکت میان و از شرکت دفاع می کنن.
• فروش ملک به نفر دوم: اگه فروشنده بعد از اینکه سهم مشاعی رو به شما فروخته، دوباره همون سهم رو به یه نفر دیگه هم فروخته باشه (و اون هم سند رسمی گرفته باشه)، شما باید علاوه بر فروشنده، اون خریدار دوم رو هم به عنوان خوانده وارد دعوا کنید.
• زمین های ملی: برای زمین های ملی و موات، اصلاً نمی تونید دعوای الزام به تنظیم سند رسمی مطرح کنید، چون این زمین ها ملک دولت هستن و قابل خرید و فروش خصوصی نیستن.

طلب خسارت و وجه التزام

اگه فروشنده یا شریکتون از تنظیم سند رسمی تعلل کنه و این تعلل باعث ضرر به شما بشه، می تونید علاوه بر الزام به تنظیم سند، «خسارت تاخیر در انجام تعهد» یا «وجه التزام» رو هم طلب کنید. البته این کار به شرطیه که توی قولنامه یا مبایعه نامه اولیه، در مورد خسارت تاخیر یا وجه التزام توافق شده باشه و مبلغش مشخص شده باشه. حتماً این موضوع رو توی دادخواستتون ذکر کنید.

دستور موقت: برای اینکه ملک پرواز نکنه!

بعضی وقت ها این نگرانی وجود داره که فروشنده پیش از صدور رأی دادگاه، ملک رو به کس دیگه بفروشه. برای جلوگیری از این اتفاق، می تونید از دادگاه «دستور موقت» بخواهید. با صدور دستور موقت، دادگاه جلوی نقل و انتقال ملک رو تا زمان صدور رأی نهایی می گیره. این کار مثل یه قفل امنیتی عمل می کنه و اجازه نمیده ملک تا پایان پرونده از دستتون بره.

کجا باید شکایت کنیم؟

طبق ماده 12 قانون آیین دادرسی مدنی، دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به دعوای الزام به تنظیم سند رسمی رو داره، «دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک» هست. یعنی اگه ملکتون توی تهران باشه، باید به دادگاه تهران مراجعه کنید و اگه توی شیراز باشه، باید توی دادگاه شیراز دعوا رو مطرح کنید.

اشتباهات رایج و توصیه های خودمونی

خب، تا اینجا هم از اهمیت سند رسمی گفتیم، هم مراحلش رو مرور کردیم و هم فهمیدیم اگه کار گره خورد، چطور میشه از طریق قانون اقدام کرد. حالا می خوایم یه سری نکات مهم رو با هم مرور کنیم و ببینیم چه اشتباهاتی هستن که نباید سراغشون بریم تا خیالمون از بابت ملک مشاعی مون راحت باشه.

چند نکته مهم برای اینکه سرتان کلاه نره

برای اینکه همیشه توی معاملات مربوط به ملک مشاعی توی موقعیت قوی قرار داشته باشید، این توصیه ها رو جدی بگیرید:

1. همیشه سند رسمی رو اولویت اصلی قرار بدید: هرگز به سند عادی و قولنامه اکتفا نکنید. اگه ملکی رو به صورت مشاعی می خرید، حتماً از اول به فکر تنظیم سند رسمی باشید. اگه هم ملک مشاعی دارید و هنوز سند رسمی ندارید، هرچه زودتر اقدام کنید.
2. قبل از هرگونه معامله، استعلامات لازم رو به دقت انجام بدید: قبل از اینکه پولی رد و بدل کنید یا قول و قراری بذارید، حتماً از اداره ثبت اسناد و املاک، شهرداری و بقیه مراجع مربوطه استعلام بگیرید تا مطمئن بشید ملک بازداشت نیست، توقیف نیست، رهن نیست و هیچ مشکل دیگه ای نداره. این کار از خیلی از دردسرهای آینده جلوگیری می کنه.
3. در صورت بروز اختلاف یا پیچیدگی، حتماً از مشاوره وکیل متخصص بهره بگیرید: مسائل ملکی، مخصوصاً ملک مشاع، خیلی پیچیده اند و قوانین خاص خودشون رو دارن. اگه هرجایی احساس کردید کار گره خورده یا ابهامی دارید، حتماً با یه وکیل متخصص توی امور ملکی مشورت کنید. یه مشاوره کوچیک می تونه شما رو از ضررهای بزرگ نجات بده.
4. همیشه اطلاعات حقوقی خودتون رو به روز نگه دارید: قوانین ممکنه تغییر کنن، رویه های دادگاه ها عوض بشن. سعی کنید در حد توان خودتون از اخبار و قوانین جدید توی حوزه املاک باخبر باشید.

این اشتباهات رو هرگز نکنید!

بعضی اشتباهات هستن که توی معاملات ملکی، مخصوصاً برای ملک مشاع، خیلی رایج اند و می تونن حسابی دردسر درست کنن. اینها رو هرگز انجام ندید:

• اعتماد بی مورد به اسناد عادی و قولنامه ها: همونطور که بارها گفتیم، سند عادی (قولنامه) به هیچ عنوان اعتبار سند رسمی رو نداره و کلی ریسک همراهشه. هرچند که توی دادگاه میشه بهش استناد کرد، ولی پروسه اثباتش سخته و همیشه خطر ابطال یا فروش ملک به شخص ثالث وجود داره.
• نادیده گرفتن سوابق ثبتی و قانونی ملک: فکر نکنید یه ملک رو دیدید و پسندیدید، دیگه تمومه! سوابق ثبتی ملک، اینکه قبلاً به نام کی بوده، آیا خلافی داشته یا نه، خیلی مهمن. نادیده گرفتن اینها می تونه بهتون ضربه بزنه.
• به تعویق انداختن فرآیند تنظیم سند رسمی: امروز و فردا کردن توی این کار اصلاً به نفعتون نیست. هرچی زودتر سند رسمی رو بگیرید، امنیت خاطر بیشتری دارید و احتمال بروز مشکلات آتی کمتر میشه.
• اقدام بدون آگاهی از رویه های قضایی: اگه کارتون به دادگاه کشید، بدون اطلاعات و آگاهی یا بدون وکیل متخصص وارد گود نشید. این کار مثل اینه که بدون نقشه برید توی یه شهر غریبه؛ معلوم نیست تهش چی میشه.

خلاصه کلام اینکه، خرید و فروش یا مالکیت ملک مشاع می تونه هم سودآور باشه و هم دردسرساز. مرز بین این دو، رعایت کردن اصول قانونی و حقوقیه. با تنظیم سند رسمی، خیلی از این دردسرها از بین میرن و شما با خیال راحت می تونید از حقتون دفاع کنید.

امیدواریم این راهنمای جامع تونسته باشه تمام ابهامات شما رو برطرف کنه و دید کاملی در مورد الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع بهتون بده. یادتون باشه، آگاهی و اقدام به موقع، بهترین سرمایه گذاری برای حفظ دارایی شماست.

برای جلوگیری از مشکلات حقوقی، حفظ حقوق مالکانه و پیشبرد فرآیند الزام به تنظیم سند رسمی ملک مشاع، همین امروز با یک وکیل متخصص مشورت کنید. ما در کنار شما هستیم تا با ارائه راهکارهای حقوقی مناسب، بهترین نتیجه را برای شما رقم بزنیم. وقت رو تلف نکنید و برای مشاوره تخصصی همین حالا تماس بگیرید.