کتاب قوانین خرید و فروش ملک

کتاب قوانین خرید و فروش ملک در واقع یه راهنمای کامله که کمک می کنه توی دنیای پیچیده معاملات ملکی گم نشیم و سرمون کلاه نره. از اولین قدم های بررسی ملک تا امضای سند قطعی، همه چی رو مو به مو توضیح می ده تا معامله تون امن و بی دردسر باشه و خیالتون از هر جهت راحت باشه.

معاملات ملکی، رفیق شفیق زندگی ماست؛ از خریدن خونه ای که توش آرامش پیدا می کنیم تا زمینی که آرزوی ساخت و ساز داریم. اما خب، همین معاملات پر از پستی و بلندی و گاهی هم مین های حقوقی پنهانه که اگه حواس مون نباشه، می تونه حسابی کار دستمون بده. اصلاً می دونید چرا این همه پرونده توی دادگاه ها مربوط به املاکه؟ چون خیلی ها فکر می کنن خرید و فروش ملک فقط یه رد و بدل پول و سنده، در حالی که پشت هر معامله، یه دنیای پیچیده از قانون و مقررات خوابیده.

اینجا قراره با هم قدم به قدم توی این مسیر پرتلاطم راه بریم و مثل یه رفیق قدیمی، هرچیزی که لازم دارید رو بگیم. هدفمون اینه که شما، چه خریدار باشید چه فروشنده، چه حتی یه مشاور املاک، با چشم باز و خیال راحت وارد این بازار بشید. پس با ما همراه باشید تا به قول معروف، چراغ راهتون باشیم.

مفاهیم و اصطلاحات حقوقی بنیادین در حوزه املاک: زبانی مشترک برای معامله گران

تصور کنید می خواهید برید یه کشور خارجی و هیچ کلمه ای از زبانشون رو بلد نیستید. خب معلومه که کارتتون خیلی گره می خوره. دنیای ملک هم همینطوره. پر از کلماتیه که شاید روزمره استفاده نمی کنیم، اما معنی شون توی یه معامله، می تونه سرنوشت ساز باشه. بیایید با هم یه سری از این اصطلاحات حقوقی رو مرور کنیم تا وقتی حرف از سند و قولنامه و خیار شد، گیج نشید.

تعریف بیع (خرید و فروش): پایه و اساس هر معامله ملکی

بیع، همون خرید و فروشه خودمون. توی قانون مدنی ما، بیع یعنی اینکه یه نفر، مثلاً فروشنده، مالکیت یه چیزی رو (که اینجا ملکه) در ازای یه مبلغ مشخص (که بهش میگن ثمن) به کس دیگه، یعنی خریدار، منتقل می کنه. انگار که شما دارید یه چیزی رو با پول معاوضه می کنید، فقط اینجا قانون مدارانه و با رعایت یه سری قواعد. پس اصل ماجرا همینه: انتقال مالکیت در برابر پول.

قولنامه، مبایعه نامه و سند رسمی: سه واژه کلیدی با اعتبارهای متفاوت

این سه تا کلمه خیلی مهم اند و خیلی ها هم اشتباهی به جای هم استفاده شون می کنن. بیایید تفاوت هاشون رو واضح و روشن بگیم:

• قولنامه: یه جور پیش قرارداده. یعنی شما و فروشنده با هم قول و قرار می ذارید که توی یه زمان مشخص، معامله رو انجام بدید. قولنامه به خودی خود سند مالکیت نیست و فقط یه تعهد ایجاد می کنه. بیشتر برای اینه که دو طرف رو پایبند نگه داره تا مراحل اصلی معامله رو طی کنن. خیلی ها می گن قولنامه اعتبار قانونی نداره، اما خب، همین قولنامه هم اگه درست و حسابی تنظیم بشه و شاهد داشته باشه، می تونه توی دادگاه به کار بیاد و برای طرفین ایجاد تعهد کنه.
• مبایعه نامه: این یکی یه پله جدی تر از قولنامه ست. تو مبایعه نامه، دیگه طرفین واقعاً قصد خرید و فروش رو دارن و همه شرایط معامله، از قیمت و نحوه پرداخت گرفته تا زمان تحویل و تنظیم سند، توش قید میشه. توی دفاتر املاک هم معمولاً همین مبایعه نامه تنظیم میشه و کد رهگیری می گیره. اگه توی مبایعه نامه تمام شرایط درست و دقیق نوشته شده باشه، مثل یه قرارداد کامل عمل می کنه و به راحتی می تونید برای انتقال سند یا حتی فسخ معامله (اگه شرایطش پیش بیاد) بهش استناد کنید.
• سند رسمی: این دیگه ته خطه! سند رسمی همون برگه ایه که دفترخونه اسناد رسمی به اسم شما صادر می کنه و شما رو رسماً مالک ملک می شناسه. این سند بالاترین اعتبار قانونی رو داره و فقط با این سند شما مالک واقعی ملک هستید. قولنامه و مبایعه نامه هر چقدر هم محکم باشن، نمی تونن جای سند رسمی رو بگیرن. پس هدف نهایی همه این مراحل، رسیدن به همین سند رسمیه.

انواع اسناد ملکی: از تک برگ تا اوقافی، هر کدام ماجرایی دارد

اسناد ملکی هم خودشون انواع مختلفی دارن که هر کدوم داستان خودشون رو دارن و باید موقع معامله حواستون بهشون باشه:

• سند تک برگ: این نوع سند که این روزها خیلی رایج شده، همون سندهای جدید و مکانیزه ست. مشخصات ملک، مالک، نقشه و کروکی ملک، همه و همه توی یه برگه چاپ میشه و خیلی هم امنه. دیگه مثل سندهای قدیمی منگوله دار، دست نویس نیست و امکان جعلش کمتره.
• سند منگوله دار: اینا همون سندهای قدیمی تر بودن که با نخ و سرب پلمپ می شدن. مشخصات ملک و مالک به صورت دست نویس توش بود و معمولاً چند تا برگه هم داشت. هنوز هم کلی ملک با سند منگوله دار معامله میشه، اما بهتره بعد از خرید، برای تبدیلش به سند تک برگ اقدام کنید.
• سند مشاع: وقتی یه ملک چند تا مالک داره، مثلاً چند وارث، به سندشون میگن سند مشاع. یعنی هر کدوم از شرکا، سهم مشخصی از کل ملک رو دارن، نه یه بخش خاص و جدا شده. موقع خرید این نوع ملک، باید حواستون باشه که همه شرکا یا وکیل قانونیشون پای معامله باشن و رضایت بدن.
• سند اوقافی: این ملک ها مال سازمان اوقافه و شما فقط حق استفاده ازشون رو می خرید، نه مالکیت کامل. یعنی یه جورایی انگار ملک رو برای یه مدت طولانی اجاره می کنید. خرید و فروش ملک اوقافی هم قواعد خودش رو داره و باید مجوزهای لازم از اداره اوقاف رو بگیرید.
• سند المثنی: اگه سند اصلی ملک گم بشه یا از بین بره، میشه درخواست سند المثنی داد. قبل از خرید ملکی که سند المثنی داره، حتماً از اداره ثبت استعلام بگیرید تا مطمئن بشید که مشکلی نداره و قبلاً معامله نشده.

واژه های کاربردی دیگر: چشم و گوش تان باز باشد

یه سری واژه های دیگه هم هست که بد نیست بدونید:

• حق ارتفاق: یعنی یه حق برای یه نفر در ملک دیگری. مثلاً حق عبور از زمین همسایه برای رسیدن به ملک خودتون.
• حق انتفاع: یعنی حق استفاده از مال دیگری، بدون اینکه مالک اون مال باشید. مثل اینکه شما برای یه مدت مشخص حق استفاده از یه باغ رو داشته باشید، ولی مالک باغ کس دیگه ای باشه.
• ثمن: همون قیمت ملکه، یعنی پولی که بابت خرید ملک پرداخت میشه.
• مثمن: خود ملکی که داره خرید و فروش میشه.
• خیارات: این کلمه جمع خیار هست و به معنی اختیار فسخ معامله است. مثلاً اگه یه ملک عیب و ایرادی داشته باشه که فروشنده نگفته باشه، خریدار خیار عیب داره و می تونه معامله رو فسخ کنه. خیار غبن (ضرر فاحش)، خیار تدلیس (فریب)، خیار تأخیر ثمن (تأخیر در پرداخت پول) و … هم جزو این خیارات هستن.
• اعیان: منظور ساختمون و بنایی که روی زمین ساخته شده.
• عرصه: همون زمین خالصه، بدون در نظر گرفتن ساختمون.
• قدرالسهم: سهمی که هر واحد آپارتمان از زمین کل ملک (عرصه) داره.
• بالکن، انباری، پارکینگ: اینها هم امکانات جانبی ملک هستن که باید حتماً مشخصاتشون توی سند و مبایعه نامه قید بشه.

حالا که با این اصطلاحات آشنا شدید، وقتشه بریم سراغ مراحل عملی خرید و فروش ملک. اینجاست که دقت و جزئی نگری به کمکتون میاد تا یه معامله بدون دردسر رو تجربه کنید.

شناخت اصطلاحات حقوقی مثل داشتن یه نقشه توی یه شهر غریبه ست؛ بدون اون، احتمال گم شدن و سردرگمی خیلی بالاست.

قبل از اینکه دست به جیب بشید: گام های حیاتی برای یک خرید و فروش مطمئن

معامله ملک مثل اینه که دارید با یه کشتی بزرگ توی اقیانوس سفر می کنید. اگه قبل از حرکت، نقشه ها رو چک نکنید، وضعیت آب و هوا رو نسنجید و موتور کشتی رو بازبینی نکنید، ممکنه وسط راه حسابی به مشکل بخورید. توی معاملات ملکی هم دقیقاً همینطوره. قبل از اینکه بیعانه بدید یا قراردادی امضا کنید، یه سری کارها هست که باید حسابی حواستون بهشون باشه.

احراز هویت فروشنده و مدارکش: از کارت ملی تا وکالت نامه

اولین و مهم ترین قدم اینه که مطمئن بشید با شخص درستی طرفید و اون شخص هم واقعاً صاحب ملکه یا نماینده قانونی اونه. اینجاست که باید حسابی مته به خشخاش بذارید:

1. تطابق کارت ملی و شناسنامه با سند: کارت ملی و شناسنامه فروشنده رو با دقت ببینید. اسم و فامیل و شماره ملی باید دقیقاً با چیزی که توی سند ملک نوشته شده، یکی باشه. اگه حتی یه حرف هم فرق داشت، زنگ خطر براتون به صدا دربیاد.
2. بررسی وکالت نامه (در صورت وجود وکیل): گاهی اوقات فروشنده خودش نمی تونه بیاد و یه نفر دیگه به وکالت ازش معامله می کنه. اگه اینطور بود، حتماً و حتماً وکالت نامه رو با دقت بخونید. اول ببینید اصلاً وکالت نامه معتبره؟ تاریخ داره؟ توی حدود اختیارات وکیل هست که ملک رو بفروشه؟ حتماً از دفترخونه ای که وکالت نامه رو صادر کرده، استعلام بگیرید تا از جعلی نبودنش مطمئن بشید. وکالت نامه های «بلاعزل» هم نیاز به بررسی دقیق تری دارن، چون با فوت موکل باطل میشن مگه اینکه بلاعزل باشه و در جهت منافع وکیل یا شخص ثالث داده شده باشه.
3. وضعیت مالکیت (فردی، ورثه ای، شرکتی): اگه ملک ورثه ایه، باید گواهی انحصار وراثت رو ببینید و مطمئن بشید که همه وراث یا وکیل قانونی همگی (نه فقط یکی دو نفرشون) برای فروش رضایت دارن و پای معامله حاضرن. اگه ملک متعلق به یه شرکته، باید اساسنامه شرکت و اختیارات هیئت مدیره برای فروش ملک رو چک کنید.

استعلامات ضروری ملک: چرا باید از چند جا پرس و جو کنید؟

فکر نکنید همین که سند رو دیدید، همه چیز اوکیه. باید از جاهای مختلف استعلام بگیرید تا مطمئن بشید ملک هیچ بدهی، بازداشتی یا محدودیت قانونی نداره:

• استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک: این مهم ترین استعامه. باید از اداره ثبت بپرسید که وضعیت سند چیه؟ آیا در رهن بانکه؟ آیا بازداشت شده؟ آیا توقیفه؟ آیا سند جعلی نیست؟ این استعلام به شما میگه که فروشنده واقعاً مالک صد در صد ملکه و هیچ کس دیگه روی این ملک حقی نداره.
• استعلام از شهرداری: از شهرداری مفاصاحساب عوارض شهرداری، پایان کار و گواهی عدم خلاف رو بگیرید. ببینید ملک تو طرح های شهرداری (مثل خیابان کشی یا فضای سبز) نیست. مطمئن بشید که کاربری ملک (مثلاً مسکونی یا تجاری) با چیزی که شما می خواهید، مطابقت داره و هیچ بدهی به شهرداری نداره.
• استعلام از سایر مراجع: مفاصاحساب بدهی آب، برق، گاز و تلفن رو هم از فروشنده بخواهید. گاهی اوقات بدهی های سنگین قبلی می تونه بعداً براتون دردسر درست کنه.
• بررسی وضعیت فیزیکی ملک: حتماً و حتماً خودتون ملک رو با دقت ببینید. ببینید آیا متراژش با سند میخونه؟ آیا ایراد و اشکال پنهانی (مثل ترک عمیق، نم زدگی، مشکلات لوله کشی یا سیم کشی) داره که فروشنده نگفته؟ اگه ملک آپارتمانیه، مشاعات (راهرو، پارکینگ، انباری) رو هم بررسی کنید.

پول جور کردن: توان مالی و نحوه پرداخت

قبل از هر چیزی، باید واقع بین باشید و ببینید آیا واقعاً توان مالی خرید ملک رو دارید یا نه. قیمت ملک، مبلغ پیش پرداخت، نحوه پرداخت اقساط (اگه قراره قسطی باشه) و هزینه های جانبی (مثل کمیسیون مشاور املاک، مالیات و هزینه های محضر) رو دقیقاً حساب کنید. اگه قراره وام بگیرید، مطمئن بشید که وامتون اوکیه و به موقع به دستتون میرسه. این برنامه ریزی مالی کمک می کنه که وسط راه کم نیارید و معامله تون به مشکل نخوره.

تنظیم قرارداد خرید و فروش (مبایعه نامه): شالوده معامله شما

وقتی همه استعلامات رو گرفتید و از همه چیز مطمئن شدید، وقتش میرسه که قراردادی بنویسید که پایه و اساس معامله شماست: مبایعه نامه. مبایعه نامه مثل ستون فقرات معامله ست؛ اگه درست و محکم نباشه، کل معامله می تونه فرو بریزه. پس تک تک بندهاش رو باید با دقت بررسی کنید و از درست بودنش مطمئن بشید.

مشخصات دقیق: اسم و آدرس طرفین و خود ملک

اولین قدم، پر کردن مشخصات دقیق شما، فروشنده و خود ملکه. باور کنید همین جا خیلی ها اشتباه می کنن و بعداً پشیمون میشن:

• طرفین معامله: اسم، فامیل، شماره ملی، آدرس دقیق، کد پستی و شماره تماس خریدار و فروشنده باید کاملاً با مدارک شناسایی شون یکی باشه. حتی یه غلط املایی کوچک هم می تونه بعداً دردسر ساز بشه. اگه طرف شرکت بود، مشخصات ثبتی و شماره ثبت شرکت رو دقیق وارد کنید.
• مشخصات ملک: آدرس پستی دقیق، پلاک ثبتی اصلی و فرعی، مساحت دقیق ملک (طبق سند)، حدود اربعه (شمال، جنوب، شرق، غرب ملک به چی محدوده)، تعداد اتاق، شماره طبقه و واحد، مشاعات (انباری، پارکینگ، بالکن) و کد پستی ملک رو باید با جزئیات توی مبایعه نامه بنویسید. حواستون باشه که این مشخصات باید با سند ملک کاملاً مطابقت داشته باشه.

قیمت و نحوه پرداخت: پول چطور رد و بدل می شود؟

مهم ترین بخش برای خریدار و فروشنده، قطعاً پوله! پس باید خیلی شفاف و بدون ابهام مشخص بشه:

• مبلغ کل معامله (ثمن): قیمت نهایی ملک رو هم به عدد و هم به حروف بنویسید. این کار برای جلوگیری از هرگونه سوءتفاهم احتمالی خیلی مهمه.
• نحوه پرداخت: مبلغ پیش پرداخت (بیعانه)، تاریخ دقیق پرداخت هر قسط (اگه قراره قسطی پرداخت بشه) و مبلغ هر قسط رو مشخص کنید. حتماً قید کنید که پرداخت ها به چه روشی (نقدی، چک، انتقال بانکی) انجام میشه و شماره حساب یا شماره چک ها رو هم ذکر کنید.
• نحوه تسویه نهایی: معمولاً بخش اعظم پول موقع انتقال سند در دفترخانه پرداخت میشه. این مورد رو هم با تاریخ و مبلغ دقیق توی قرارداد قید کنید.

زمان و مکان محضر: کی و کجا سند می خوره؟

اینجا یه قرار مهم دارید! باید زمان و مکان دقیق انتقال سند رسمی رو مشخص کنید:

• تاریخ انتقال سند: یه تاریخ مشخص و قطعی برای حضور در دفترخانه اسناد رسمی تعیین کنید. اگه یکی از طرفین توی اون تاریخ حاضر نشه، طبق قرارداد جریمه میشه.
• دفترخانه اسناد رسمی: نام و کد دفترخانه رو هم مشخص کنید.

تحویل ملک: از کلید تا تخلیه

خریدید، مبارکتون باشه! حالا نوبت تحویل گرفتن ملکه:

• تاریخ تحویل ملک: تاریخ دقیق تحویل کلید و تخلیه کامل ملک توسط فروشنده رو بنویسید. مثلاً اگه فروشنده باید قبل از تاریخ خاصی ملک رو خالی کنه، حتماً تو قرارداد ذکر بشه.
• شرایط تحویل: قید کنید که ملک باید در چه وضعیتی تحویل داده بشه؟ تمیز باشه؟ بدون وسایل باشه؟

تعهدات طرفین: هر کس چه کاری باید انجام بده؟

هر دو طرف معامله یه سری مسئولیت و وظیفه دارن که باید توی قرارداد مشخص بشه:

• فروشنده: تعهد کنه که همه مدارک لازم برای انتقال سند (مثل پایان کار، مفاصاحساب های دارایی، شهرداری، آب، برق، گاز و …) رو به موقع آماده می کنه. تعهد به حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر.
• خریدار: تعهد به پرداخت به موقع اقساط و حضور در دفترخانه در تاریخ مقرر.
• هزینه ها: مشخص کنید که هزینه های مربوط به مالیات نقل و انتقال، عوارض شهرداری، حق التحریر دفترخانه و … بر عهده کیست. (معمولاً مالیات بر عهده فروشنده و حق التحریر نصف نصفه، اما میشه توافق دیگه ای هم کرد).

شرط و شروط فسخ: وقتی معامله بهم می خورد

همیشه همه چیز گل و بلبل نیست. گاهی اوقات ممکنه به دلایلی معامله بهم بخوره. برای همین باید شرایط فسخ و جریمه هاش رو از قبل مشخص کنید:

• وجه التزام (جریمه عدم انجام تعهد): اگه یکی از طرفین توی تاریخ مشخص برای انتقال سند حاضر نشه، یا به تعهداتش عمل نکنه، چقدر باید جریمه بده؟ این مبلغ رو دقیق بنویسید.
• شرایط فسخ: دقیقاً مشخص کنید که هر طرف در چه شرایطی حق فسخ قرارداد رو داره. مثلاً اگه ملک عیبی داشته باشه که فروشنده نگفته، یا اگه خریدار نتونه به موقع پول رو آماده کنه.

کد رهگیری: شناسنامه معامله شما

حتماً و حتماً مطمئن بشید که مبایعه نامه ای که توی دفتر املاک تنظیم میشه، کد رهگیری داشته باشه. این کد مثل شناسنامه معامله شماست و نشون میده که معامله شما رسمی و توی سامانه ثبت شده. این کد می تونه جلوی خیلی از کلاهبرداری ها، مثل فروش یه ملک به چند نفر، رو بگیره. پس هیچ وقت مبایعه نامه بدون کد رهگیری رو قبول نکنید.

بعد از امضای قرارداد تا سند قطعی: نفس های آخر معامله

مبایعه نامه رو امضا کردید، نفس راحتی کشیدید؟ هنوز نه! قسمت مهم و نهایی معامله، انتقال سند رسمیه. این مرحله هم مثل بقیه نیاز به دقت و پیگیری داره تا بالاخره شما مالک واقعی ملک بشید و یا پولتون رو کامل بگیرید.

جمع وجور کردن مدارک: وظیفه کیست؟

معمولاً این وظیفه فروشنده ست که همه مدارک لازم رو برای انتقال سند آماده کنه. این مدارک شامل:

• پایان کار ساختمان: از شهرداری گرفته میشه و نشون میده که ساختمون طبق مجوز ساخته شده و مورد تأیید شهرداریه.
• مفاصاحساب مالیاتی: گواهی از اداره دارایی که نشون میده فروشنده هیچ بدهی مالیاتی بابت این ملک نداره.
• مفاصاحساب عوارض شهرداری: گواهی از شهرداری که نشون میده عوارض نوسازی و سایر بدهی های ملک به شهرداری پرداخت شده.
• استعلامات آب، برق، گاز، مخابرات: گواهی پرداخت بدهی های مربوط به این خدمات.
• اصل سند مالکیت: همون سند قدیمی منگوله دار یا تک برگ.
• مدارک شناسایی: کارت ملی و شناسنامه فروشنده (و خریدار).

بهتره یه چک لیست از این مدارک تهیه کنید و مطمئن بشید که همه رو فروشنده به موقع و کامل آماده کرده.

مالیات نقل و انتقال: چه کسی پرداخت می کند؟

یکی از هزینه های مهم توی معامله ملک، مالیات نقل و انتقاله. طبق قانون، پرداخت این مالیات بر عهده فروشنده ست. البته میشه توی قرارداد توافق کرد که خریدار قسمتی از اون رو بده، اما این توافق فقط بین شما و فروشنده معتبره و برای اداره مالیات، فروشنده مسئول پرداختشه. پس حواستون باشه که فروشنده باید مفاصاحساب مالیاتی رو بگیره و این یعنی مالیاتش رو داده.

حضور در محضر: لحظه موعود

بالاخره میرسیم به روز موعود! همون تاریخی که توی مبایعه نامه برای انتقال سند مشخص کرده بودید. توی این مرحله:

1. بررسی نهایی مدارک: سردفتر اسناد رسمی تمام مدارک رو یک بار دیگه بررسی می کنه تا از کامل و صحیح بودنشون مطمئن بشه.
2. تنظیم سند رسمی انتقال: سردفتر متن سند رسمی انتقال رو طبق اطلاعات موجود در مدارک و توافقات شما تنظیم می کنه.
3. قرائت سند: سند برای هر دو طرف قرائت میشه تا مطمئن بشن همه چیز درسته و هیچ اشتباهی توش نیست.
4. امضای طرفین و شهود: بعد از تأیید، شما، فروشنده و شهود (که معمولاً دو نفر از کارمندان دفترخانه هستن) سند رو امضا می کنید.
5. پرداخت نهایی ثمن: در همین مرحله و قبل از امضای نهایی، خریدار باید مابقی مبلغ ملک رو به فروشنده پرداخت کنه. این پرداخت معمولاً از طریق چک بانکی یا کارت به کارت انجام میشه و باید حتماً تأیید بشه.
6. دریافت سند جدید: خریدار یه کپی از سند رو دریافت می کنه و اصل سند برای ثبت و صدور سند تک برگ جدید به اداره ثبت فرستاده میشه.

این لحظه، لحظه ایه که شما رسماً مالک ملک میشید یا اگه فروشنده هستید، پولتون رو کامل می گیرید. یه لحظه مهم و سرنوشت ساز!

تحویل و تحول ملک: مبارکتان باشد!

بعد از اینکه سند رو امضا کردید و پول رد و بدل شد، نوبت تحویل فیزیکی ملکه. یه تاریخ هم برای این کار توی مبایعه نامه مشخص کردید:

• صورتجلسه تحویل: بهتره یه صورتجلسه تحویل و تحول تنظیم کنید که توش نوشته شده ملک در چه تاریخی و با چه وضعیتی تحویل خریدار شده.
• دریافت کلیدها: خریدار کلیدهای ملک رو تحویل می گیره و می تونه رسماً زندگی یا کارش رو توش شروع کنه.

تبریک میگم! حالا دیگه معامله شما رسماً به پایان رسیده و شما مالک یک ملک جدید هستید.

قوانین خاص و چالش ها: نکاتی که کمتر کسی می داند

بازار ملک فقط خرید و فروش معمولی نیست. یه سری معاملات خاص و البته یه سری چالش های رایج هم داره که دونستن شون می تونه حسابی به دردتون بخوره و از مشکلات احتمالی جلوگیری کنه. بیایید نگاهی به این موارد بندازیم.

پیش خرید و پیش فروش آپارتمان: خوبی ها و بدی ها

پیش خرید آپارتمان یعنی شما قبل از اینکه آپارتمان کامل ساخته بشه، پول میدید و اون رو می خرید. این کار هم مزایا داره هم معایب:

• مزایا: معمولاً قیمت کمتری داره، می تونید توی طراحی داخلی و انتخاب مصالح (تا حدی) نظر بدید و شاید فرصت سرمایه گذاری خوبی باشه.
• معایب و چالش ها: بزرگترین ریسک، تاخیر در تحویل یا حتی نیمه تمام موندن پروژه ست. ممکنه سازنده ورشکست بشه یا به تعهداتش عمل نکنه.

الزامات قانونی: قانون پیش فروش آپارتمان خیلی روی این نوع معاملات حساسه و برای حفاظت از حقوق خریدار، یه سری الزاماتی گذاشته. مثلاً حتماً باید برای پیش فروش سند رسمی پیش فروش تنظیم بشه، سازنده باید پروانه ساخت داشته باشه و اطلاعات دقیق ملک و تاریخ تحویل توی قرارداد قید بشه. این سند رسمی توی دفاتر اسناد رسمی تنظیم میشه و کد رهگیری داره. پس اگه کسی بهتون گفت بیا یه قولنامه ساده برای پیش خرید بنویسیم، تحت هیچ شرایطی قبول نکنید!

املاک ورثه ای: معامله با چند نفر

خرید و فروش ملک ورثه ای یه کم پیچیده تر از ملک شخصیه. اینجا شما با چند نفر طرفید که هر کدوم سهمی از ملک دارن:

• مراحل: حتماً باید گواهی انحصار وراثت رو ببینید تا مطمئن بشید همه وراث شناسایی شدن.
• رضایت همه: برای فروش ملک ورثه ای، رضایت و امضای همه وراث (یا نماینده قانونی همگی اون ها) لازمه. اگه یکی از وراث مخالف باشه، معامله با مشکل روبرو میشه.
• مالیات بر ارث: باید مطمئن بشید که مالیات بر ارث ملک پرداخت شده باشه، چون تا این مالیات پرداخت نشه، سند به نام خریدار منتقل نمیشه.

خرید و فروش املاک با وکالت نامه: احتیاط شرط عقل است

معامله با وکالت نامه هم خودش عالمی داره. اگه وکیل به جای مالک اصلی معامله می کنه، باید خیلی مراقب باشید:

• ریسک ها: وکالت نامه ممکنه جعلی باشه، یا وکیل از حدود اختیاراتش تجاوز کنه. بدتر از همه، اگه وکالت نامه بلاعزل نباشه، با فوت موکل باطل میشه و دیگه اعتباری نداره. حتی اگه وکالت نامه بلاعزل هم باشه، با فوت موکل در مواردی ممکن است باطل شود (مگر اینکه وکالت در جهت منافع وکیل یا شخص ثالث باشد).
• بررسی اعتبار: حتماً از دفترخونه صادرکننده وکالت نامه استعلام بگیرید. متن وکالت نامه رو با دقت بخونید و ببینید دقیقاً چه اختیاراتی به وکیل داده شده.

معاوضه ملک: تفاوت ها با بیع، نکات حقوقی خاص

گاهی اوقات به جای خرید و فروش، دو ملک با هم معاوضه میشن. توی معاوضه، دیگه پولی رد و بدل نمیشه (مگر اینکه قیمت دو ملک با هم فرق داشته باشه که در این صورت مابه التفاوت پرداخت میشه)، بلکه دو کالا (ملک) با هم عوض میشن. نکات حقوقی معاوضه شبیه بیعه، اما خب، فرق هایی هم داره. مثلاً توی معاوضه، بعضی از خیارات (حق فسخ) که توی بیع هست، وجود نداره.

املاک قولنامه ای: ریسک ها و راهکارها

خرید و فروش ملک با قولنامه، مخصوصاً توی بعضی مناطق، هنوز هم رایجه. اما این کار، ریسک های خاص خودش رو داره:

• چالش ها: ملک قولنامه ای ممکنه چند بار به افراد مختلف فروخته شده باشه، یا اصلاً مالکیتش شفاف نباشه. ممکنه سازنده سند تک برگ رو نگرفته باشه یا ملک مشکل حقوقی داشته باشه.
• راهکارها: اگه مجبور به معامله ملک قولنامه ای شدید، حتماً از همه قولنامه های قبلی کپی بگیرید و اونها رو بررسی کنید. از کد رهگیری استفاده کنید و حتماً از مراجع قانونی (مثل شهرداری و ثبت) استعلام بگیرید. سعی کنید در اولین فرصت برای گرفتن سند رسمی اقدام کنید و حتماً با یه وکیل یا مشاور حقوقی متخصص مشورت کنید.

اینجا دیگه باید حسابی حواستون رو جمع کنید. کوچکترین بی دقتی می تونه باعث بشه که گرفتار مشکلات حقوقی بزرگ و پیچیده بشید.

جرایم و تخلفات رایج در معاملات ملکی و راه های پیشگیری

متاسفانه توی هر بازاری، آدم های سودجو و کلاهبردار هم پیدا میشن. بازار ملک هم از این قاعده مستثنی نیست. شناخت این جرایم و راهکارهای پیشگیری ازشون، می تونه شما رو از افتادن توی دام کلاهبرداران نجات بده. پس چشم و گوشتون رو خوب باز کنید.

شگردهای کلاهبرداران: از فروش مال غیر تا جعل سند

کلاهبرداری توی معاملات ملکی شکل های مختلفی داره:

• فروش مال غیر: یه نفر ملکی رو که مال خودش نیست، به شما می فروشه. مثلاً یه نفر با وکالت نامه جعلی یا بدون اجازه مالک اصلی، ملک رو معامله می کنه.
• جعل سند: سندی رو جعل می کنن و با سند قلابی، ملک رو به شما می فروشن. این یکی از خطرناک ترین نوع کلاهبرداریه و برای پیشگیری ازش، استعلام از اداره ثبت اسناد و املاک حیاتیه.
• فروش یک ملک به چند نفر: کلاهبردار یه ملک رو به چند نفر همزمان یا در زمان های نزدیک به هم می فروشه و پول رو از همه میگیره. اینجا کد رهگیری خیلی می تونه کمک کننده باشه، چون هر ملک فقط یه بار می تونه کد رهگیری بگیره.

فریب و تدلیس در معامله: وقتی عیب ملک را پنهان می کنند

گاهی اوقات فروشنده، عیب و نقصی رو توی ملک پنهان می کنه تا شما متوجه نشید. مثلاً نشتی آب زیر کاشی ها، ترک های عمیق پشت گچ یا مشکلات جدی سیم کشی رو ازتون مخفی می کنه. اگه بعد از خرید متوجه این عیوب پنهان شدید، شما طبق قانون (با استفاده از خیار عیب) حق فسخ معامله یا گرفتن خسارت رو دارید. برای پیشگیری از این اتفاق، حتماً قبل از خرید، ملک رو به دقت بازدید کنید و اگه لازمه از یه کارشناس ساختمون کمک بگیرید.

عدم پرداخت به موقع ثمن توسط خریدار و عدم حضور در دفترخانه توسط فروشنده

این دو مورد هم خیلی رایج اند و می تونن حسابی کار رو به دعوا و دادگاه بکشونن:

• عدم پرداخت به موقع پول: خریدار، پول ملک رو در تاریخ های مشخص شده در مبایعه نامه پرداخت نمی کنه.
• عدم حضور فروشنده یا خریدار در دفترخانه: یکی از طرفین توی روز مقرر برای انتقال سند توی دفترخانه حاضر نمیشه.

برای هر دوی این موارد، توی مبایعه نامه باید بند مربوط به وجه التزام (جریمه دیرکرد یا عدم انجام تعهد) رو با مبلغ دقیق قید کنید. اگه این اتفاق افتاد، باید از طریق دادگاه اقدام کنید و با استفاده از همون بند قرارداد، حق و حقوقتون رو بگیرید.

تخلفات مشاورین املاک: چه کسی حواسش به آنهاست؟

مشاورین املاک هم وظایف و مسئولیت هایی دارن و گاهی اوقات ممکنه تخلف کنن. یکی از رایج ترین تخلفات، گران فروشی یا گرفتن کمیسیون بیشتر از نرخ مصوبه:

گران فروشی یعنی عرضه کالا یا خدمات به قیمتی بالاتر از نرخ های تعیین شده توسط مراجع رسمی. این کار شامل عدم اجرای ضوابط قیمت گذاری و هر اقدامی میشه که باعث افزایش بهای کالا یا خدمات برای خریدار بشه.

بر اساس ماده 57 قانون نظام صنفی، جریمه گران فروشی با توجه به دفعات تکرار در هر سال، به این شکله:

• مرتبه اول: متخلف علاوه بر پرداخت خسارت به خریدار، دو برابر مبلغ گران فروشی جریمه میشه.
• مرتبه دوم: چهار برابر مبلغ گران فروشی جریمه میشه.
• مرتبه سوم: شش برابر مبلغ گران فروشی جریمه میشه و علاوه بر جریمه، دو هفته پارچه یا تابلو متخلف صنفی سر در مغازه نصب میشه.
• مرتبه چهارم: هشت برابر مبلغ گران فروشی جریمه و یک ماه پارچه یا تابلو متخلف صنفی نصب میشه.
• مرتبه پنجم و به بعد: ده برابر مبلغ گران فروشی جریمه و دو ماه پارچه یا تابلو متخلف صنفی نصب میشه. همچنین پروانه کسبش شش ماه تعلیق و محل کسب تعطیل میشه.

پس اگه احساس کردید مشاور املاک تخلف کرده، می تونید از طریق اتحادیه مشاورین املاک یا سازمان تعزیرات حکومتی پیگیری کنید.

روش های قانونی پیگیری و مراجع قضایی ذیصلاح

اگه خدای نکرده دچار مشکل شدید و کار به دعوا و اختلاف کشید، باید بدونید که کجا برید و چطور حقتون رو پیگیری کنید:

• دادگاه حقوقی: برای دعاوی ملکی مثل الزام به تنظیم سند رسمی، فسخ قرارداد، مطالبه وجه التزام و … باید به دادگاه حقوقی مراجعه کنید.
• دادسرای عمومی و انقلاب: اگه پای کلاهبرداری، جعل یا فروش مال غیر در میون باشه، باید از طریق دادسرا شکایت کیفری کنید.
• شورای حل اختلاف: برای بعضی اختلافات کوچک تر ملکی که مبلغ اون ها کمتر از حد نصاب مشخص شده باشه، میشه به شورای حل اختلاف مراجعه کرد.

نکات امنیتی: عدم اعتماد به قول های شفاهی، ثبت تمامی توافقات به صورت کتبی

آخرین و مهم ترین توصیه: هیچ وقت به قول های شفاهی اعتماد نکنید! هر توافقی، هر قولی، هر شرط و شروطی که بین شما و طرف مقابل هست، حتماً و حتماً باید به صورت کتبی و توی قرارداد یا یه الحاقیه به قرارداد قید بشه. یه کاغذ و خودکار، می تونه جلوی هزار تا دعوا و اختلاف رو بگیره.

جمع بندی و توصیه های نهایی: خلاصه ای از آنچه گفتیم

دیدید؟ دنیای خرید و فروش ملک چقدر پیچیده ست؟ از همون لحظه ای که فکر می کنیم ملک بخریم یا بفروشیم، تا لحظه آخر که سند به اسممون میشه یا پولمون رو کامل می گیریم، باید حسابی حواسمون جمع باشه. هدف از این کتاب قوانین خرید و فروش ملک این بود که یه نقشه راه شفاف و کاربردی بهتون بدیم تا بتونید با خیال راحت توی این مسیر قدم بردارید.

مهم ترین چیزی که باید همیشه یادتون باشه اینه که توی معاملات ملکی، عجله دشمن شماست. با حوصله، دقت و آگاهی پیش برید. همه چیز رو بررسی کنید، استعلامات لازم رو بگیرید، قرارداد رو مو به مو بخونید و اگه جایی شک داشتید، مکث کنید و بپرسید. هیچ معامله ای ارزش این رو نداره که برای عجله کردن، سال ها گرفتار دادگاه و پرونده های حقوقی بشید.

در نهایت، همیشه یادتون باشه که مشورت با متخصصین، مثل مشاورین املاک باتجربه و قابل اعتماد یا وکلای متخصص در حوزه املاک، یه سرمایه گذاریه، نه هزینه. یه وکیل خوب می تونه از بروز خیلی از مشکلات که شاید شما اصلاً متوجهشون نباشید، جلوگیری کنه و معامله تون رو امن و بی دردسر کنه.

پس چشم هاتون رو باز کنید، مطالعه کنید، سوال بپرسید و با آگاهی کامل وارد بازار ملک بشید. معامله امن و موفق، نیازمند آگاهی کامله، وگرنه ممکنه نابرده رنج، گنج میسر نشود نه، بلکه نابرده رنج، از جیب شود!