اجراییه دستور فروش ملک مشاع

موضوع اجراییه دستور فروش ملک مشاع زمانی پیش می آید که شما با شریک یا شرکایتان بر سر یک ملک به توافق نمی رسید و تقسیم ملک هم از نظر قانونی یا فنی ممکن نیست. در این وضعیت، تنها راه باقی مانده، فروش ملک از طریق دادگاه و تقسیم پول بین مالکان است تا حقوق همه شرکا حفظ شود و ملک از بلاتکلیفی دربیاید.

حتماً برای شما یا اطرافیانتان پیش آمده که یک ملک، مثلاً یک آپارتمان قدیمی، یک زمین کشاورزی یا حتی یک حیاط مشترک، بین چند نفر به صورت مشاع تقسیم شده باشد. این مالکیت مشاع، با وجود مزایایی که گاهی دارد، اغلب اوقات دردسرساز می شود. مثلاً اگر بخواهید سهم خودتان را بفروشید یا کلاً از شریک بودن خلاص شوید، اما شرکای دیگر همکاری نکنند، چه باید کرد؟ یا اصلاً ملک به شکلی باشد که نتوان آن را به صورت فیزیکی تقسیم کرد. اینجا است که پای یک راه حل حقوقی به نام دستور فروش ملک مشاع به میان می آید. این راهنما قرار است تمام جزئیات این فرآیند را، از زمانی که تصمیم می گیرید ملک را بفروشید تا وقتی که پولش بین شما تقسیم می شود، برایتان روشن کند و هر گوشه پنهانی را که شاید ندانید، فاش کند.

ملک مشاع چیست و چرا کارمان به دستور فروش می کشد؟

قبل از اینکه وارد جزئیات اجراییه دستور فروش ملک مشاع شویم، بیایید ببینیم اصلاً ملک مشاع یعنی چه و چرا گاهی اوقات چاره ای جز فروش آن نیست.

تعریف ساده و خودمونی از ملک مشاع

تصور کنید شما و چند نفر دیگر، سر یک میز بزرگ نشسته اید و غذای مشترکی جلوی رویتان است. این غذا سهم بندی نشده و هر لقمه ای که برمی دارید، از کل غذاست. ملک مشاع هم دقیقاً همین طور است. یعنی یک ملک مشخص، مثل یک زمین یا یک خانه، بین چند نفر مشترک است و سهم هر کس به طور مشخص در گوشه ای از ملک قرار ندارد. بلکه هر قسمت از ملک، متعلق به همه شرکا به نسبت سهمشان است. مثلاً اگر یک خانه سه دانگ برای شما و سه دانگ برای شریکتان باشد، یعنی شما نیمی از کل خانه را دارید، نه اینکه نیمه چپ خانه برای شما و نیمه راست برای او باشد. حیاط، راه پله ها، پشت بام یا حتی زمین یک آپارتمان، از نمونه های بارز ملک مشاع هستند که همه مالکان در آن ها سهم دارند.

افراز کردن یا نکردن، مسئله این است! (دلایل عدم افراز)

حالا که فهمیدیم ملک مشاع چیست، طبیعتاً اولین فکری که به ذهنمان می رسد این است که خب، چرا تقسیمش نکنیم؟ به این تقسیم کردن ملک مشاع به بخش های جداگانه، «افراز» می گویند. اگر بشود ملک را طوری تقسیم کرد که هر شریک سهم خودش را به صورت مستقل و جداگانه داشته باشد، چه بهتر! اما همیشه هم این کار ممکن نیست. دلایل زیادی برای غیرقابل افراز بودن یک ملک وجود دارد، مثلاً:

• ملک خیلی کوچک است: فرض کنید یک زمین ۷۰ متری دارید که بین سه نفر مشترک است. تقسیم این زمین به سه قسمت ۲۳ متری، نه از نظر فنی ممکن است و نه از نظر قانونی اجازه ساخت و ساز روی آن داده می شود.
• عدم قابلیت تفکیک فنی: گاهی اوقات ملک طوری ساخته شده که از نظر معماری یا مهندسی نمی شود آن را جدا کرد. مثلاً یک واحد آپارتمان را که نمی شود نصف کرد!
• مغایرت با ضوابط شهرداری یا ثبتی: اداره ثبت یا شهرداری، برای افراز املاک، قواعد و ضوابطی دارند. اگر تقسیم ملک با این ضوابط مغایرت داشته باشد، افراز آن ممکن نیست.

تشخیص اینکه آیا یک ملک «غیرقابل افراز» است یا نه، ابتدا با اداره ثبت و بعد، اگر به تصمیم اداره ثبت اعتراض شود، با دادگاه است. وقتی ملک غیرقابل افراز تشخیص داده می شود و شرکا هم بر سر نحوه استفاده یا فروش به توافق نمی رسند، آن وقت چاره ای جز درخواست دستور فروش ملک مشاع از دادگاه باقی نمی ماند.

تفاوت اساسی: دستور فروش یا حکم فروش؟

یکی از مهمترین نکاتی که خیلی ها در مورد آن اشتباه می کنند یا گیج می شوند، تفاوت بین «دستور فروش» و «حکم فروش» ملک مشاع است. این تفاوت خیلی کلیدی است و روی روند کار، هزینه و حتی قابلیت اعتراض شما اثر می گذارد. بگذارید یک جدول ساده تفاوت هایشان را برایتان روشن کند:

ویژگی	دستور فروش ملک مشاع	حکم فروش ملک مشاع
نوع ملک	املاک دارای سابقه ثبتی (سند رسمی)	املاک فاقد سابقه ثبتی (مثل املاک قولنامه ای)
ماهیت تصمیم دادگاه	دستور قضایی (غیرترافعی، بدون دادرسی)	حکم قضایی (ترافعی، نیاز به دادرسی کامل)
نیاز به دادرسی	خیر، دادگاه در وقت فوق العاده صادر می کند	بله، مانند یک دعوای حقوقی باید رسیدگی شود
قابلیت اعتراض	خیر، قطعی و غیرقابل تجدیدنظر، واخواهی، فرجام خواهی	بله، قابل تجدیدنظر و فرجام خواهی است
نیم عشر دولتی	خیر، چون جنبه دعوا ندارد	بله، در صورت اجرای حکم مشمول نیم عشر دولتی است
صدور اجراییه	خیر، بلافاصله به اجرای احکام می رود	بله، پس از قطعیت حکم، اجراییه صادر می شود

همانطور که می بینید، موضوع مقاله ما، یعنی اجراییه دستور فروش ملک مشاع، روی حالت اول متمرکز است. یعنی ملکی که سند رسمی دارد و اداره ثبت هم غیرقابل افراز بودن آن را تأیید کرده است. این یعنی دردسر کمتر، مراحل سریع تر و هزینه های پایین تر نسبت به «حکم فروش» که برای املاک بدون سند رسمی صادر می شود.

قبل از درخواست دستور فروش ملک مشاع: چه شرایط و مدارکی لازم داریم؟

حالا که با مفهوم ملک مشاع و تفاوت های دستور و حکم فروش آشنا شدید، وقتش رسیده که ببینیم قبل از اینکه قدم در راه دادگاه بگذارید، چه چیزهایی باید آماده کنید و چه شرایطی لازم است.

سند مالکیت شما حرف اول را می زند!

اولین و مهمترین شرط این است که شما باید مالک رسمی ملک باشید. یعنی سند شش دانگ یا سند مشاعی (دانگ ها) به نام شما خورده باشد. با مبایعه نامه های عادی یا قولنامه ها نمی توانید درخواست دستور فروش ملک مشاع را بدهید. فقط مالک رسمی حق این درخواست را دارد. پس اگر هنوز سند به نامتان نیست، اول باید برای رسمی کردن مالکیت خود اقدام کنید.

ملکمون باید چه خصوصیاتی داشته باشه؟

علاوه بر اینکه باید مالک رسمی باشید، ملک هم باید شرایط خاصی داشته باشد:

• ملک باید غیرمنقول باشد، یعنی زمین، خانه، آپارتمان یا هر چیزی که قابل جابجایی نیست.
• حتماً باید سابقه ثبتی داشته باشد، یعنی در اداره ثبت اسناد و املاک کشور، برایش پرونده ای تشکیل و سند صادر شده باشد.
• و البته، حداقل دو شریک در مالکیت آن وجود داشته باشد. اگر فقط یک مالک باشید که دیگر مشاع نیست!

گواهی عدم افراز: برگ برنده شما

مهمترین سند و در واقع اصلی ترین پیش شرط قانونی برای اینکه بتوانید درخواست دستور فروش ملک مشاع را بدهید، «گواهی عدم افراز» است که از اداره ثبت اسناد و املاک محل وقوع ملک صادر می شود. این گواهی به این معنی است که اداره ثبت رسماً اعلام کرده که ملک شما از نظر فنی و قانونی، قابل تقسیم (افراز) نیست. برای گرفتن این گواهی:

1. ابتدا به اداره ثبت مراجعه و درخواست افراز ملک را تقدیم می کنید.
2. اداره ثبت، پرونده را بررسی کرده و کارشناس مربوطه، ملک را ارزیابی می کند.
3. اگر ملک غیرقابل افراز تشخیص داده شود، اداره ثبت این گواهی را صادر می کند.

نکته مهم اینجاست که اگر به تصمیم اداره ثبت در مورد قابل افراز بودن یا نبودن اعتراض داشته باشید، می توانید طبق ماده ۳ قانون افراز، ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ، به دادگاه شکایت کنید. دادگاه این اعتراض را بررسی کرده و نظر نهایی را صادر می کند.

ملک در رهن یا بازداشت باشه، چی میشه؟

یکی از سؤالات رایج و مهم این است که اگر ملک مشاعی که قصد فروش آن را داریم، در رهن بانک یا شخص دیگری باشد یا توسط دادگاه توقیف (بازداشت) شده باشد، آیا باز هم می توان درخواست دستور فروش داد؟

قبلاً در این مورد اختلاف نظرهایی وجود داشت، اما نظریات مشورتی جدید قوه قضاییه این ابهام را برطرف کرده است. بر اساس این نظریات (مثلاً نظریه شماره 7/1402/64)، بله، امکان صدور دستور فروش ملک مشاع، حتی اگر در رهن یا بازداشت باشد، وجود دارد.

اما این به این معنی نیست که حقوق مرتهن (کسی که ملک در رهن اوست) یا توقیف کننده نادیده گرفته می شود. نه! دادگاه دستور فروش را «با حفظ حقوق مرتهن یا توقیف کننده» صادر می کند. یعنی وقتی ملک به مزایده گذاشته می شود و فروخته می شود، اولویت پرداخت با کسی است که ملک در رهن او بوده یا آن را توقیف کرده است. این یک نکته قوت و از مزایای این شیوه است که دیگر لازم نیست ابتدا ملک را از رهن خارج کنید یا توقیف آن را بردارید تا بتوانید اقدام کنید.

لیست مدارک مورد نیاز دم دستت باشه!

برای اینکه درخواستتان بدون نقص باشد و کارتان لنگ نماند، این مدارک را حتماً آماده کنید:

• کپی برابر اصل سند مالکیت (یا سندهای مالکیت) ملک مشاع.
• اصل یا کپی گواهی عدم افراز که اداره ثبت صادر کرده.
• گردش ثبتی ملک: این مدرک را می توانید از اداره ثبت بگیرید و نشان می دهد که تصمیم عدم افراز قطعی شده و به همه شرکا ابلاغ شده است.
• کارت ملی و شناسنامه متقاضی (کسی که درخواست می دهد).

یادتان باشد، دقت در جمع آوری و ارائه مدارک، پایه و اساس یک روند حقوقی روان و بدون دردسر است. اگر مدارک کامل نباشند، ممکن است درخواست شما رد شود یا روند رسیدگی طولانی شود.

مراحل درخواست و گرفتن دستور فروش ملک مشاع از دادگاه (قدم به قدم)

بعد از اینکه مدارک لازم را جمع آوری کردید و از شرایط اطمینان حاصل کردید، حالا نوبت می رسد به ثبت درخواست در دادگاه. این بخش، قدم های اجرایی را برایتان تشریح می کند.

درخواست فروش، نه دادخواست دعوا!

اینجا یک نکته حقوقی مهم داریم: چیزی که شما باید به دادگاه ارائه دهید، یک درخواست است، نه دادخواست دعوا. چرا؟ چون همانطور که قبلاً گفتیم، دستور فروش ماهیت غیرترافعی دارد و یک دعوای به معنای واقعی کلمه نیست که یک طرف خوانده و طرف دیگر خواهان باشد. عنوان دقیق درخواستی که ثبت می کنید باید درخواست صدور دستور فروش ملک مشاع باشد. در این درخواست باید نام تمامی شرکا را به عنوان طرف درخواست قید کنید، حتی اگر یکی از شرکا محجور (مثلاً صغیر) یا غایب باشد. این درخواست فقط برای فروش ملک است و نمی توانید خواسته های دیگری مثل مطالبه خسارت دادرسی را همراه آن مطرح کنید.

کجا باید درخواست بدم؟ دفاتر خدمات قضایی!

مثل اکثر کارهای قضایی امروز، برای تقدیم درخواست دستور فروش ملک مشاع هم باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. می توانید حضوری به این دفاتر بروید یا اگر آشنایی با سامانه ها دارید، از طریق خود سامانه این کار را انجام دهید. این دفاتر، درخواست شما را ثبت کرده و به دادگاه صالح ارسال می کنند.

دادگاه کجاست و چقدر باید خرج کنیم؟

دادگاه صالح: دادگاهی که صلاحیت رسیدگی به درخواست شما را دارد، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع ملک است. یعنی اگر ملک در شهر شیراز باشد، باید به دادگاه شیراز مراجعه کنید.

هزینه ها: خبر خوب اینکه چون دستور فروش ماهیت دعوایی ندارد، نیازی به پرداخت هزینه های سنگین دادرسی دعاوی حقوقی (که بر اساس مبلغ خواسته محاسبه می شود) نیست. شما فقط باید هزینه اوراق قضایی و ابلاغ را پرداخت کنید که معمولاً مبلغ ناچیزی است.

دادگاه چطور رسیدگی می کنه؟ (رسیدگی در وقت فوق العاده)

همانطور که قبلاً اشاره کردیم، دادگاه برای رسیدگی به درخواست دستور فروش، وقت رسیدگی تعیین نمی کند و نیازی به دعوت طرفین (شرکا) برای حضور در جلسه دادگاه نیست. دادگاه در وقت فوق العاده به این درخواست رسیدگی می کند.

وظیفه مهم دادگاه: قبل از صدور دستور فروش، دادگاه حتماً باید از اداره ثبت استعلام بگیرد تا مطمئن شود که گواهی عدم افراز قطعی شده و هیچ کس به آن اعتراض نکرده است. این یک مرحله حیاتی است که جلوی اشتباهات احتمالی را می گیرد.

در نهایت، تصمیم دادگاه در این مرحله، یک دستور است، نه حکم و نه قرار. این تفاوت، همانطور که قبلاً گفتیم، عواقب حقوقی مهمی دارد.

دستور فروش: دیگه قابل اعتراض نیست!

یکی از مهمترین ویژگی های دستور فروش ملک مشاع این است که این دستور، قطعی و لازم الاجراست. این یعنی چی؟ یعنی:

• به محض صدور، لازم الاجرا می شود.
• قابل تجدیدنظرخواهی، فرجام خواهی، واخواهی یا اعاده دادرسی نیست. یعنی شرکای دیگر نمی توانند به آن اعتراض کنند تا روند را متوقف کنند.

البته، اگر خود دادگاهی که دستور را صادر کرده، متوجه اشتباه ماهوی در صدور آن شود، می تواند طی صورتجلسه ای از دستور خود عدول کند. اما این اتفاق بسیار نادر است و نباید با اعتراض طرفین اشتباه گرفته شود.

پرونده مون میره اجرای احکام!

به محض اینکه دستور فروش ملک مشاع صادر می شود، پرونده بلافاصله به اجرای احکام مدنی فرستاده می شود. اینجا هم نکته مهمی هست: نیازی به صدور اجراییه نیست! چون این یک دستور است و نه حکم، مستقیماً برای اجرا به این بخش فرستاده می شود و این خودش باعث سرعت گرفتن کار می شود.

از دستور تا مزایده: اجراییه دستور فروش ملک مشاع در اجرای احکام مدنی

خب، پرونده شما از دادگاه به اجرای احکام مدنی رسید. حالا وقت اجرای عملیات فروش است. این بخش از اجراییه دستور فروش ملک مشاع، مهمترین قسمت کار است.

تشکیل پرونده جدید در اجرای احکام: خبری از نیم عشر نیست!

وقتی پرونده به اجرای احکام می رسد، دادورز (مامور اجرای احکام) یک پرونده جدید برای آن تشکیل می دهد. یکی از نکات جالب و مهم اینجا این است که چون دستور فروش ملک مشاع، حکم نیست و ماهیت ترافعی ندارد، بر خلاف اجرای احکام دیگر، مشمول نیم عشر دولتی (۵ درصد محکوم به) نمی شود. این یعنی یک صرفه جویی قابل توجه در هزینه های شما!

کارشناس رسمی میاد قیمت بذاره!

اولین قدم اجرایی در اجرای احکام، تعیین قیمت ملک است. برای این کار، یک نفر کارشناس رسمی دادگستری (که تخصص در ارزیابی املاک دارد) به قید قرعه انتخاب می شود. وظیفه کارشناس این است که ملک را بازدید کرده و قیمت روز آن را به طور دقیق تعیین کند. این مرحله خیلی مهم است چون قیمت کارشناسی، پایه قیمت مزایده خواهد بود.

قیمت کارشناس رو قبول دارید یا نه؟ (مهلت اعتراض)

بعد از اینکه کارشناس قیمت ملک را تعیین کرد، نظر او به اطلاع تمام شرکا و طرفین می رسد. حالا شما و شرکایتان سه روز مهلت دارید تا اگر به قیمت کارشناسی اعتراض دارید (مثلاً فکر می کنید خیلی پایین یا بالا تعیین شده)، اعتراض خود را به اجرای احکام اعلام کنید (طبق ماده ۷۵ قانون اجرای احکام مدنی). اگر اعتراض موجه باشد، دادگاه می تواند کارشناس جدیدی برای ارزیابی دوباره تعیین کند.

آگهی مزایده: ملک شما به فروش می رسد!

اگر اعتراضی به قیمت کارشناسی نشود یا اعتراض رد شود و قیمت نهایی مشخص شود، اجرای احکام آگهی مزایده ملک را منتشر می کند. این آگهی باید طبق قانون، در روزنامه های کثیرالانتشار، تابلو اعلانات دادگستری و گاهی حتی در وب سایت های رسمی منتشر شود. محتویات آگهی مزایده باید شامل این موارد باشد:

• مشخصات کامل ملک (آدرس، مساحت، کاربری و…)
• قیمت کارشناسی شده (قیمت پایه مزایده)
• زمان و مکان دقیق برگزاری مزایده

روز موعود: برگزاری مزایده

در زمان و مکان تعیین شده، مزایده برگزار می شود. متقاضیان خرید ملک، پیشنهادهای خود را برای خرید ارائه می دهند. در نهایت، کسی که بالاترین قیمت را پیشنهاد دهد و این قیمت کمتر از قیمت پایه کارشناسی نباشد، برنده مزایده اعلام می شود. برنده مزایده موظف است در همان جلسه، ۱۰ درصد از مبلغ پیشنهادی خود را به عنوان ودیعه پرداخت کند.

پول ملک رو چطور بگیریم و سند بزنیم؟

برنده مزایده بعد از پرداخت ۱۰ درصد اولیه، مهلت مشخصی (معمولاً یک ماه) دارد تا باقی مانده مبلغ را پرداخت کند. پس از پرداخت کامل وجه، اجرای احکام اقدامات لازم برای نقل و انتقال سند مالکیت به نام برنده مزایده را انجام می دهد. این نقل و انتقال حتی اگر اشخاص ثالثی (مثلاً مستأجر) در ملک باشند، انجام می شود و حقوق احتمالی آن ها به قوت خود باقی می ماند.

پول حاصل از فروش: تقسیم به نسبت سهم!

بعد از اینکه ملک فروخته شد و پول آن به حساب اجرای احکام واریز گردید، نوبت به تقسیم پول می رسد. ابتدا هزینه های قانونی انجام شده در این مسیر، مثل هزینه کارشناسی، هزینه آگهی مزایده و حق الاجرا (اگر در سایر مراحل اجرایی نیاز باشد)، از کل مبلغ کسر می شود. باقی مانده پول، طبق ماده ۱۰ آیین نامه اجرایی قانون افراز، به نسبت سهام هر یک از شرکا بین آن ها تقسیم می شود.

اگر ملک مستأجر یا متصرف داشته باشه، چی میشه؟

این یک نکته مهم است که خیلی ها اشتباه می کنند! فروش ملک مشاع در مزایده، به صورت خودکار منجر به تخلیه ملک نمی شود. یعنی اگر ملک شما مستأجر یا متصرفی داشته باشد، برنده مزایده نمی تواند به صرف برنده شدن در مزایده، آن را تخلیه کند.

برنده مزایده بعد از اینکه سند مالکیت به نامش خورد، باید خودش یک دعوای جداگانه، مثل دعوای تخلیه یا خلع ید را علیه متصرف یا مستأجر در دادگاه مطرح کند. البته، اگر ملک تجاری باشد و مستأجر حق سرقفلی یا حق کسب و پیشه داشته باشد، این حقوق به قوت خود باقی می مانند و دستور فروش ملک، خللی به آن ها وارد نمی کند (مطابق نظریه مشورتی شماره 7/1402/97). این یعنی ملک با همان وضعیت سرقفلی یا حق کسب و پیشه به فروش می رسد و برنده مزایده باید با این حقوق کنار بیاید یا راه حل قانونی دیگری برای آن پیدا کند.

نکات حقوقی مهمی که نباید در مورد دستور فروش ملک مشاع از قلم بیفتند!

در طول فرآیند اجراییه دستور فروش ملک مشاع، جزئیات حقوقی ظریفی وجود دارند که آگاهی از آن ها می تواند به شما کمک کند تا با دید بازتری حرکت کنید و از مشکلات احتمالی جلوگیری نمایید.

فروش ملک، جلوی نقل و انتقال عادی رو نمی گیره!

یکی از باورهای غلط این است که به محض اینکه درخواست دستور فروش ملک مشاع داده می شود، دیگر هیچ کدام از شرکا نمی توانند سهم خودشان را به شخص دیگری بفروشند. این باور درست نیست. صدور دستور فروش مانع از این نمی شود که یکی از شرکا، سهم الشرکه خود را به فرد دیگری منتقل کند (چه به یکی از شرکای فعلی، چه به یک شخص ثالث).

مالک جدیدی که سهم را خریده، در مرحله اجرا و مزایده مطلع می شود و حقوق او کاملاً محفوظ است (بر اساس نظریه مشورتی شماره 7/94/161 قوه قضاییه). یعنی نیازی به صدور دستور فروش جدید یا اطلاع رسانی خاص به مالک جدید نیست؛ او در همان مراحل اجرایی از وضعیت مطلع خواهد شد.

ملک محجورین و صغار: با نظارت دادستان!

اگر یکی از شرکای ملک مشاع، یک فرد محجور (مثل کودک صغیر یا فردی که دچار جنون است) باشد، باز هم امکان صدور دستور فروش وجود دارد. اما اینجا یک شرط مهم هست: رعایت غبطه محجور و موافقت دادستان. یعنی قیم یا سرپرست قانونی محجور باید ثابت کند که فروش ملک به نفع محجور است و دادستان نیز باید با این فروش موافقت کند (بر اساس ماده ۸۳ قانون امور حسبی). این قانون، برای حفظ حقوق افراد آسیب پپذیر جامعه است.

مطمئن بشید تصمیم اداره ثبت درست ابلاغ شده!

همانطور که قبلاً گفتیم، یکی از پیش شرط های اصلی برای صدور دستور فروش، گواهی قطعی عدم افراز از اداره ثبت است. دادگاه قبل از اینکه دستور فروش را صادر کند، باید از اداره ثبت استعلام بگیرد تا مطمئن شود که تصمیم عدم افراز به همه مالکین ابلاغ شده و هیچ کس در مهلت قانونی به آن اعتراض نکرده است. اگر این مراحل به درستی طی نشده باشد، دادگاه نمی تواند دستور فروش را صادر کند و ممکن است قرار رد درخواست را صادر کند.

دستور فروش، شامل سرقفلی و حقوق معنوی نمیشه.

نکته مهم دیگر این است که دستور فروش ملک مشاع، فقط شامل خود عرصه (زمین) و اعیان (ساختمان) می شود و حقوق معنوی یا تبعی مثل حق سرقفلی، حق کسب و پیشه یا حقوق ارتفاقی (مثلاً حق عبور از ملک همسایه) را در بر نمی گیرد. یعنی اگر یک ملک تجاری دارای حق سرقفلی باشد، دستور فروش تنها شامل خود ملک می شود و خریدار باید حقوق سرقفلی را بپذیرد. در این حالت، دادگاه در دستور خود صراحتاً به مستثنی بودن سرقفلی از عین ملک اشاره می کند.

بدهی های ملک: اول تسویه، بعد تقسیم!

قبل از اینکه پول حاصل از فروش ملک مشاع بین شرکا تقسیم شود، هرگونه بدهی مربوط به ملک، مثل عوارض شهرداری، مالیات، یا هزینه های مشترک (مثل شارژ ساختمان که پرداخت نشده)، باید از کل مبلغ تسویه شود. این یک قاعده کلی است تا ملک با هیچ بدهی به خریدار جدید منتقل نشود و حقوق دولتی و سایر اشخاص نیز حفظ شود.

اگر کسی مزایده رو نبرد یا پول نده؟

ممکن است در مزایده، هیچ خریداری برای ملک پیدا نشود که پیشنهاد قیمتی بالاتر از قیمت پایه بدهد. در این صورت، مزایده تجدید خواهد شد. یا اگر برنده مزایده، پس از اعلام، مبلغ باقی مانده را در مهلت مقرر پرداخت نکند، مزایده باطل شده و دوباره از نو برگزار می شود. در این حالت، ۱۰ درصد ودیعه ای که برنده اولیه پرداخت کرده بود، به نفع دولت ضبط می شود.

اشتباهات و چالش های رایج در مسیر اجراییه دستور فروش

در طول مسیر اجراییه دستور فروش ملک مشاع، ممکن است برخی اشتباهات یا چالش ها پیش بیایند که کار را پیچیده یا طولانی تر کنند. آگاهی از این موارد می تواند به شما کمک کند تا هوشمندانه تر عمل کنید:

• نرفتن دنبال گواهی عدم افراز: برخی افراد فکر می کنند بدون گواهی عدم افراز هم می شود درخواست داد، اما این یک اشتباه بزرگ است. بدون این گواهی، درخواست شما رد می شود.
• اشتباه در تعیین طرفین درخواست: فراموش کردن نام یکی از شرکا (مخصوصاً اگر تعداد زیاد باشند) یا قید نکردن نام شریک غایب یا محجور، می تواند باعث رد درخواست شود.
• ندیده گرفتن وضعیت رهن یا بازداشت: اگرچه امکان صدور دستور فروش در این حالت وجود دارد، اما نادیده گرفتن حقوق مرتهن یا توقیف کننده می تواند مشکلات زیادی ایجاد کند. همیشه باید از این وضعیت آگاه بود و حقوق طرفین را در نظر گرفت.
• تصور تخلیه خودکار: همانطور که گفتیم، مزایده ملک به معنای تخلیه خودکار آن توسط مستأجر یا متصرف نیست. برنده مزایده باید خودش برای تخلیه اقدام کند.
• عدم پیگیری نظر کارشناسی: عدم اعتراض به موقع به قیمت کارشناسی (اگر فکر می کنید ناعادلانه است) در مهلت سه روزه، باعث می شود که همان قیمت مبنای مزایده قرار گیرد و بعداً نتوانید کاری کنید.
• ناآگاهی از ماهیت غیرقابل اعتراض دستور فروش: برخی افراد تلاش می کنند به دستور فروش اعتراض کنند، در حالی که این امکان قانونی وجود ندارد و فقط باعث اتلاف وقت و هزینه می شود.

چرا برای اجراییه دستور فروش ملک مشاع به وکیل متخصص نیاز دارید؟

همانطور که تا اینجا دیدید، فرآیند اجراییه دستور فروش ملک مشاع با اینکه می تواند راهگشا باشد، اما پیچیدگی های خاص خودش را دارد. از تشخیص نوع درخواست (دستور یا حکم) گرفته تا مراحل اداری ثبت، دادگاه و اجرای احکام، هر مرحله نیاز به دقت و دانش حقوقی دارد. اینجا است که نقش یک وکیل متخصص در امور ملکی پررنگ می شود.

• پیچیدگی های قوانین و رویه ها: قوانین مربوط به افراز، اجرای احکام و آیین دادرسی مدنی، لایه های مختلفی دارند که برای افراد عادی گیج کننده است. یک وکیل متخصص با این قوانین و رویه های روز دادگاه ها آشنایی کامل دارد.
• تنظیم دقیق درخواست و پیگیری: یک وکیل می تواند درخواست شما را به دقیق ترین شکل ممکن تنظیم کند تا از همان ابتدا، پرونده شما بدون نقص پیش برود. همچنین، پیگیری مستمر مراحل اداری و قضایی، از وظایف وکیل است که می تواند سرعت کار را به طور چشمگیری افزایش دهد.
• جلوگیری از اشتباهات و اطاله دادرسی: اشتباهات رایج، همانطور که اشاره شد، می توانند روند را طولانی کرده و هزینه ها را بالا ببرند. وکیل با اشراف به جزئیات، از این اشتباهات جلوگیری می کند و از حقوق شما دفاع می نماید.
• مشاوره در موارد خاص: اگر ملک شما در رهن باشد، توقیف شده باشد، یکی از شرکا محجور باشد یا حتی اختلاف در سهم الشرکه وجود داشته باشد، وکیل می تواند بهترین راهکار قانونی را به شما ارائه دهد و از حقوق شما در این شرایط خاص محافظت کند.
• حفاظت از حقوق موکل: از مرحله تنظیم درخواست اولیه تا تقسیم وجوه حاصل از مزایده، یک وکیل متخصص همواره به دنبال حفظ منافع و حقوق شما خواهد بود و اطمینان می دهد که هیچ حقی از شما تضییع نشود.

در نهایت، انتخاب یک وکیل مجرب، نه تنها می تواند فرآیند اجراییه دستور فروش ملک مشاع را برای شما آسان تر و سریع تر کند، بلکه آرامش خاطر را به شما هدیه می دهد که پرونده شما در دستان یک متخصص قرار دارد.

نتیجه گیری

همانطور که دیدیم، اجراییه دستور فروش ملک مشاع یک راهکار قانونی کارآمد و نهایی برای حل و فصل مشکلات مالکیت مشترک است، به خصوص وقتی افراز ملک امکان پذیر نیست یا شرکا به توافق نمی رسند. این فرآیند، با وجود مراحل مشخص، پیچیدگی های حقوقی خاص خود را دارد که از جمع آوری مدارک گرفته تا مراحل دادگاهی و مزایده را شامل می شود. آگاهی کامل از تمامی جزئیات و نکات حقوقی، برای موفقیت و حفظ حقوق شما حیاتی است. در این مسیر، مشاوره و همکاری با یک وکیل متخصص در امور ملکی، نه تنها از بروز اشتباهات و طولانی شدن روند جلوگیری می کند، بلکه تضمین کننده حفظ منافع شما در تمامی مراحل خواهد بود.