مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه

مستاجری دارید که بعد از پایان قرارداد یا به دلیل تخلف، ملک شما را تخلیه نمی کند؟ در این شرایط، تنها راه حل قانونی و درست، اقدام برای دریافت حکم تخلیه از مراجع قضایی است. نگران نباشید، در این مقاله قرار است قدم به قدم به شما بگوییم که برای شکایت از مستاجر و گرفتن حکم تخلیه چه مراحلی را باید طی کنید، چه مدارکی لازم دارید و اصلاً چه چیزهایی باعث میشه بتونید مستاجر رو بیرون کنید. با ما همراه باشید تا با آگاهی کامل، حقتان را پس بگیرید.

چرا اصلا باید از مستاجر شکایت کرد؟ (یا: وقتی مستاجر پای رفتن نداره!)

اجاره دادن ملک، هم برای مالک خوب است و هم برای مستاجر. مالک از ملکش درآمد کسب می کند و مستاجر هم سرپناهی پیدا می کند. اما گاهی اوقات، این رابطه شیرین، به یک چالش بزرگ تبدیل می شود. تصور کنید قرارداد اجاره تمام شده، یا مستاجر اجاره اش را نداده، یا حتی به ملک شما آسیب رسانده و حالا زیر بار تخلیه نمی رود. در این شرایط، اولین چیزی که به ذهن هر مالکی می رسد، این است که خب چطور باید این مستاجر را بیرون کنم؟

اینجاست که اهمیت شناخت مسیرهای قانونی برای گرفتن حکم تخلیه مستاجر خودش را نشان می دهد. اقدام خودسرانه، نه تنها مشکل شما را حل نمی کند، بلکه ممکن است خودتان را هم به دردسر بیندازید! قانون راه و چاه مشخصی برای اینجور مسائل تعیین کرده و اگر طبق آن پیش برویم، می توانیم با خیال راحت و بدون حاشیه، ملک مان را پس بگیریم. هدف ما این است که شما را با این مسیر قانونی کاملاً آشنا کنیم.

کدوم قانون به دادمون میرسه؟ (آشنایی با قوانین کلیدی اجاره)

قبل از اینکه وارد جزئیات بشویم، باید بدانیم که روابط بین موجر و مستاجر در ایران، بر اساس چند قانون مهم شکل گرفته. بسته به اینکه قرارداد اجاره شما چه زمانی و برای چه نوع ملکی (مسکونی یا تجاری) بسته شده، قانون حاکم ممکنه فرق داشته باشه. پس بیایید یه نگاهی به این قوانین بندازیم تا دست مان بیاید که قضیه از چه قرار است.

قانون مدنی: پایه و اساس رابطه موجر و مستاجر

قانون مدنی، مادر تمام قوانین خصوصی است و اصول کلی عقد اجاره را بیان می کند. مثلاً اینکه اجاره یک قرارداد است که به موجب آن، مستاجر مالک منافع یک ملک برای مدت معینی می شود و در ازای آن اجاره بها می پردازد. این قانون کلیات را پوشش می دهد، اما جزئیات مربوط به تخلیه و مسائل خاص موجر و مستاجر، در قوانین مخصوص به خودش آمده است.

قانون سال ۱۳۵۶: برای مغازه ها و اماکن تجاری قدیمی

اگر ملک شما یک مغازه یا ملک تجاری است و قرارداد اجاره اش قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شده، باید بدانید که قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بر آن حاکم است. این قانون، شرایط خاصی برای اماکن تجاری دارد و از حق سرقفلی و حق کسب و پیشه برای مستاجر حمایت می کند. یعنی به همین راحتی نمی توانید مستاجر تجاری قدیمی خود را بیرون کنید و تخلیه در این موارد، پیچیدگی های خاص خودش را دارد و معمولاً به پرداخت حق کسب و پیشه نیاز دارد. پس اگر با چنین موردی سروکار دارید، حتماً سراغ وکیل متخصص بروید.

قانون سال ۱۳۷۶: پرکاربردترین قانون برای بیشتر ما!

اکثریت قریب به اتفاق قراردادهای اجاره ای که این روزها بسته می شوند، چه مسکونی و چه تجاری، تحت پوشش قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶ هستند. این قانون، شرایط را برای موجر (مالک) تا حدی ساده تر کرده و امکان دستور تخلیه فوری مستاجر را در برخی موارد فراهم آورده است. اگر قرارداد اجاره شما از سال ۱۳۷۶ به بعد منعقد شده و مهم تر اینکه، دو شاهد زیر آن را امضا کرده باشند، این قانون راهنمای اصلی شما خواهد بود.

شوراهای حل اختلاف: دوستِ سریعِ موجران!

قبلاً برای بسیاری از دعاوی تخلیه باید به دادگاه می رفتیم که هم وقت گیر بود و هم هزینه بر. اما با تغییرات اخیر در قوانین، شوراهای حل اختلاف نقش پررنگ تری پیدا کرده اند. الان بسیاری از دعاوی تخلیه مستاجر، مخصوصاً آن هایی که مربوط به دستور تخلیه فوری هستند، در صلاحیت شورای حل اختلاف هستند. این یعنی روند رسیدگی تا حدی سریع تر و کم هزینه تر شده و نیازی نیست حتماً به دادگاه های شلوغ مراجعه کنید.

چی باعث میشه بتونیم مستاجر رو بیرون کنیم؟ (شرایط قانونی تخلیه)

حالا که با قوانین آشنا شدیم، وقتش رسیده که ببینیم اصلاً تحت چه شرایطی می توانیم درخواست تخلیه ملک را بدهیم. قانون دو مسیر اصلی برای تخلیه مستاجر پیش بینی کرده: یکی مسیر نسبتاً سریع تر که به آن «دستور تخلیه فوری» می گویند و دیگری مسیر «حکم تخلیه» که زمان برتر است و معمولاً برای تخلفات مستاجر استفاده می شود.

دستور تخلیه فوری: راه سریع السیر (معمولاً برای پایان قرارداد)

این مسیر، آرزوی هر مالکِ گرفتار مستاجر است! دستور تخلیه فوری مستاجر زمانی صادر می شود که قرارداد اجاره شما بعد از سال ۱۳۷۶ بسته شده باشد و یکی از این شرایط وجود داشته باشد:

1. مدت قرارداد اجاره به پایان رسیده باشد.
2. قرارداد اجاره شما رسمی باشد (مثلاً در دفترخانه اسناد رسمی ثبت شده باشد).
3. اگر قرارداد اجاره شما عادی (غیررسمی) است، حتماً باید دو شاهد زیر آن را امضا کرده باشند.

در این حالت، دیگر نیازی به برگزاری دادگاه و جلسات طولانی نیست. مرجع قضایی (شورای حل اختلاف یا اجرای ثبت) با بررسی مدارک، اگر شرایط بالا را احراز کند، دستور تخلیه فوری را صادر می کند و ظرف مدت کوتاهی (معمولاً یک هفته)، ضابطین قضایی برای تخلیه ملک اقدام می کنند. این یعنی خبری از دوندگی های زیاد و دادگاه های طولانی نیست و کارتان زودتر راه می افتد.

یادتان باشد، دستور تخلیه فوری مثل یک میان بر قانونی می ماند؛ اگر همه چیز سر جایش باشد، زود به نتیجه می رسید.

حکم تخلیه: وقتی کار به دادگاه می کشد (برای تخلفات مستاجر)

اما اگر شرایط دستور تخلیه فوری را نداشته باشید (مثلاً قرارداد شما شاهد نداشته باشد یا قبل از سال ۱۳۷۶ بسته شده باشد)، یا مستاجر مرتکب تخلفی شده باشد، باید مسیر حکم تخلیه قضایی را در پیش بگیرید. این مسیر، نیاز به دادرسی و رسیدگی قضایی دارد و زمان برتر است. مهم ترین مواردی که منجر به حکم تخلیه مستاجر می شوند، عبارتند از:

• عدم پرداخت اجاره بها: اگر مستاجر، اجاره بهای ملک را سر وقت واریز نکرده باشد، شما می توانید برای فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و سپس تخلیه اقدام کنید.
• تعدی و تفریط در عین مستاجره: این یعنی مستاجر به ملک شما آسیب زده یا در نگهداری از آن کوتاهی کرده است. مثلاً دیوارهای ملک را تخریب کرده، یا کاری انجام داده که باعث ضرر به ملک شده باشد.
• استفاده از ملک در غیر مورد توافق: اگر مستاجر، کاربری ملک را تغییر داده باشد (مثلاً ملک مسکونی را به انبار تبدیل کرده باشد) یا کاری انجام دهد که با توافقات قرارداد اجاره همخوانی ندارد.
• انتقال ملک به غیر بدون اجازه موجر: اگر مستاجر بدون اجازه شما، ملک را به شخص دیگری اجاره داده یا منتقل کرده باشد، شما حق فسخ قرارداد و درخواست تخلیه را دارید.
• نیاز موجر به ملک برای سکونت شخصی یا فرزندان: در برخی شرایط خاص و محدود، اگر مالک (موجر) به ملک برای سکونت خودش یا فرزندانش نیاز داشته باشد، می تواند درخواست تخلیه بدهد. البته این مورد شرایط سخت گیرانه ای دارد و باید اثبات شود.
• تغییر شغل در اماکن تجاری (مطابق قانون ۱۳۵۶): برای اماکن تجاری قدیمی، اگر مستاجر بدون رضایت موجر شغلش را تغییر دهد، این هم می تواند یکی از دلایل درخواست تخلیه باشد.
• سایر موارد نقض شروط قرارداد: هر شرط دیگری که در قرارداد اجاره بین شما و مستاجر توافق شده و مستاجر آن را نقض کرده باشد، می تواند مبنای فسخ قرارداد اجاره توسط موجر و سپس درخواست حکم تخلیه مستاجر باشد.

تفاوت اصلی دستور تخلیه و حکم تخلیه چیه؟ (یه مقایسه سریع)

حالا که با هر دو نوع آشنا شدید، بهتر است تفاوت های کلیدی شان را در یک نگاه ببینید:

ویژگی	دستور تخلیه فوری	حکم تخلیه قضایی
شرایط اصلی	انقضای مدت قرارداد اجاره (قرارداد بعد از ۷۶ با سند رسمی یا عادی با دو شاهد)	تخلف مستاجر (عدم پرداخت اجاره، خسارت، تغییر کاربری و…)
مرجع رسیدگی	شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت	دادگاه عمومی حقوقی (دادگاه صلح)
زمان رسیدگی	معمولاً سریع (یک هفته تا یک ماه)	زمان برتر (چند ماه تا یک سال)
قابلیت اعتراض	ندارد	دارد (تجدیدنظرخواهی)

کجا باید شکایت کنیم؟ (مراجع صالح)

یکی از سوالات مهم این است که برای پیگیری مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه، باید به کدام مرجع مراجعه کنیم؟ مرجع صالح برای رسیدگی به دعوای شما، بسته به نوع قرارداد اجاره و شرایط آن، متفاوت است. بیایید ببینیم هر کدام از این مراجع چه صلاحیتی دارند:

شورای حل اختلاف: برای دستورهای فوری و اجاره های کمتر

همانطور که قبلاً هم گفتیم، شورای حل اختلاف تخلیه مستاجر، نقش مهمی در رسیدگی به این دعاوی دارد. اگر درخواست شما دستور تخلیه فوری مستاجر باشد (یعنی قرارداد بعد از سال ۷۶ با دو شاهد یا رسمی باشد و مدت آن تمام شده باشد)، شورای حل اختلاف مرجع صالح است. همچنین، دعاوی مربوط به اجاره بها و خسارات تا سقف مشخصی (که هر سال تغییر می کند) در صلاحیت شورا خواهد بود.

دادگاه حقوقی (دادگاه صلح): وقتی کار جدی میشه!

برای مواردی که نیاز به حکم تخلیه قضایی دارید (مثلاً به دلیل تخلفات مستاجر مانند عدم پرداخت اجاره، تعدی و تفریط، تغییر کاربری و…)، باید به دادگاه حقوقی مراجعه کنید. طبق قوانین جدید، دادگاه صلح که بخشی از دادگاه های حقوقی است، مسئولیت رسیدگی به این نوع دعاوی را بر عهده دارد. دادگاه صلح با سرعت بیشتری نسبت به دادگاه های عمومی به پرونده ها رسیدگی می کند، اما باز هم فرآیند دادرسی و احتمال تجدیدنظرخواهی وجود دارد.

اداره اجرای ثبت: برای قراردادهای رسمی و محکم

اگر قرارداد اجاره شما یک سند رسمی باشد (یعنی در دفترخانه اسناد رسمی تنظیم و ثبت شده باشد)، یک راه دیگر هم برای شما وجود دارد. می توانید مستقیماً به اداره اجرای ثبت مراجعه کرده و درخواست صدور اجراییه برای تخلیه ملک بعد از پایان قرارداد را بدهید. این مسیر معمولاً سریع تر از دادگاه است، چون نیاز به دادرسی و بررسی قضایی عمیق ندارد و مستقیماً برای اجرا اقدام می شود.

قدم به قدم تا پس گرفتن ملک: مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه

رسیدیم به بخش اصلی و عملیاتی! حالا می خواهیم مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه را به صورت گام به گام و با جزئیات کامل بررسی کنیم. بسته به اینکه شرایط شما برای دستور تخلیه فوری فراهم است یا باید حکم تخلیه قضایی بگیرید، مسیر کمی متفاوت خواهد بود. پس با دقت بخوانید تا اشتباهی پیش نیاید.

اگر دنبال دستور تخلیه فوری هستید (مسیر ساده تر)

این مسیر برای قراردادهای اجاره ای است که بعد از سال ۱۳۷۶ تنظیم شده اند و یا رسمی هستند یا دو شاهد زیر آن را امضا کرده اند و مدت اجاره هم به پایان رسیده است. مراحل به این صورت است:

1. گام اول: ارسال اظهارنامه رسمی: اول اخطار بدهید.

   هر چند برای دستور تخلیه فوری، ارسال اظهارنامه الزامی نیست، اما توصیه می شود برای اینکه کارتان محکم تر باشد و اگر مستاجر باز هم همکاری نکرد، سندی دال بر عدم همکاری او در دست داشته باشید، یک اظهارنامه رسمی به مستاجر ارسال کنید. در این اظهارنامه، پایان مدت اجاره و درخواست تخلیه ملک را به صورت رسمی به او اطلاع می دهید.

2. گام دوم: مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: ثبت درخواست.

   شما باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید و درخواست «دستور تخلیه عین مستاجره» را ثبت نمایید. در این مرحله، مدارک مورد نیاز (که در بخش های بعدی توضیح می دهیم) را هم باید همراه داشته باشید.

3. گام سوم: ارجاع پرونده به مرجع صالح: شورا یا ثبت.

   بعد از ثبت درخواست در دفاتر خدمات قضایی، پرونده شما به مرجع صالح ارجاع داده می شود؛ اگر قرارداد شما رسمی باشد، به اداره اجرای ثبت، و اگر عادی با دو شاهد باشد، به شورای حل اختلاف.

4. گام چهارم: صدور دستور تخلیه: اگر شرایط اوکی بود.

   مرجع صالح (شورا یا ثبت) مدارک شما را بررسی می کند. اگر همه شرایط برای صدور دستور تخلیه فوری مستاجر فراهم باشد، این دستور را صادر می کند. این دستور، قابلیت اعتراض ندارد و قطعی است.

5. گام پنجم: ابلاغ و اجرای دستور: مهلت یک هفته ای و اقدام ضابطین.

   دستور تخلیه به مستاجر ابلاغ می شود و او معمولاً یک هفته مهلت دارد تا ملک را تخلیه کند. اگر مستاجر در این مدت تخلیه نکرد، می توانید با مراجعه به اجرای احکام یا کلانتری (با دستور مرجع قضایی)، از ضابطین قضایی بخواهید که برای اجرای حکم تخلیه اقدام کنند و ملک را به شما تحویل دهند. البته قبل از اجرا، باید مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر را به صندوق دادگستری واریز کنید.

اگر نیاز به حکم تخلیه قضایی دارید (مسیر کامل تر)

این مسیر برای حالتی است که یا قرارداد شما شرایط دستور تخلیه فوری را ندارد، یا مستاجر مرتکب تخلفی شده و می خواهید از این طریق او را بیرون کنید. مدت زمان گرفتن حکم تخلیه در این حالت بیشتر است، اما نگران نباشید، باز هم شدنی است:

1. گام اول: ارسال اظهارنامه رسمی: اعلام فسخ قرارداد.

   در این حالت، حتماً لازم است که یک اظهارنامه رسمی به مستاجر ارسال کنید. در این اظهارنامه، تخلف او (مثلاً عدم پرداخت اجاره بها) را متذکر شده و اعلام می کنید که به دلیل این تخلف، قرارداد اجاره را فسخ می کنید و مهلت مشخصی برای تخلیه به او می دهید. این اظهارنامه، سند محکمی برای شما در دادگاه خواهد بود.

2. گام دوم: مراجعه به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: ثبت دادخواست.

   بعد از ارسال اظهارنامه، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کرده و دادخواست «حکم تخلیه مستاجر» را تنظیم و ثبت کنید. در این مرحله، باید مدارک و مستندات خود را (از جمله اظهارنامه ای که فرستاده اید) به پیوست دادخواست ارائه دهید.

3. گام سوم: ارجاع به دادگاه صالح: دادگاه صلح.

   دادخواست شما به دادگاه صلح (دادگاه عمومی حقوقی) محل وقوع ملک ارجاع داده می شود.

4. گام چهارم: تعیین وقت رسیدگی و ابلاغ: دعوت طرفین.

   دادگاه، یک وقت برای رسیدگی تعیین می کند و تاریخ جلسه دادگاه به شما و مستاجر ابلاغ می شود. حتماً در تاریخ مقرر در دادگاه حاضر شوید.

5. گام پنجم: برگزاری جلسات دادرسی: دفاع و ارائه مدارک.

   در جلسات دادگاه، شما و مستاجر (یا وکلایتان) دلایل و مدارک خود را ارائه می دهید. ممکن است نیاز به شهادت شهود یا حتی کارشناسی ملک هم باشد. قاضی به صحبت های هر دو طرف گوش می دهد و مدارک را بررسی می کند.

6. گام ششم: صدور حکم بدوی تخلیه: رای اولیه دادگاه.

   بعد از بررسی های لازم، قاضی حکم بدوی تخلیه را صادر می کند. «بدوی» یعنی حکم اولیه است و قابل اعتراض.

7. گام هفتم: مهلت تجدیدنظرخواهی: فرصت ۲۰ روزه مستاجر.

   مستاجر از تاریخ ابلاغ حکم بدوی، ۲۰ روز مهلت دارد تا به آن اعتراض به حکم تخلیه کند و درخواست تجدیدنظر بدهد. اگر اعتراض کند، پرونده به دادگاه تجدیدنظر می رود.

8. گام هشتم: صدور حکم قطعی تخلیه: بعد از اعتراض یا اتمام مهلت.

   اگر مستاجر در مهلت ۲۰ روزه اعتراض نکند، حکم بدوی قطعیت پیدا می کند. اگر هم اعتراض کند و دادگاه تجدیدنظر، حکم را تایید کند، باز هم حکم قطعی می شود.

9. گام نهم: صدور اجراییه و واریز ودیعه: درخواست اجرا و واریز پول پیش.

   بعد از قطعی شدن حکم، باید درخواست صدور اجراییه را به دادگاه بدهید. قبل از اجرای حکم تخلیه، حتماً باید مبلغ ودیعه (رهن) مستاجر را به صندوق دادگستری واریز کنید تا مستاجر بهانه ای برای عدم تخلیه نداشته باشد.

10. گام دهم: اجرای حکم: توسط اجرای احکام یا کلانتری.

    با صدور اجراییه، پرونده به اجرای احکام دادگستری یا کلانتری ارجاع داده می شود و آن ها برای اجرای حکم تخلیه و تحویل ملک به شما اقدام می کنند. اگر مستاجر باز هم مقاومت کرد، ضابطین قضایی او را به زور از ملک بیرون می کنند.

مطالبه همزمان اجاره بهای عقب افتاده و خسارات وارده به ملک، یک حرکت هوشمندانه است تا یک تیر و چند نشان بزنید.

چه مدارکی لازم داریم؟ (مشت و محکم به دادگاه بروید!)

یکی از مهم ترین بخش های مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه، آماده کردن مدارک است. بدون مدارک کامل و درست، کارتان لنگ می ماند و ممکن است پرونده تان طولانی شود. پس این لیست را با دقت چک کنید و مطمئن شوید که همه چیز را در اختیار دارید:

• تصویر برابر اصل قرارداد اجاره: این مهم ترین مدرک شماست! چه قرارداد شما رسمی باشد و چه عادی، حتماً باید یک کپی برابر اصل شده از آن را ارائه دهید. (اگر عادی است، مطمئن شوید دو شاهد آن را امضا کرده اند.)
• تصویر برابر اصل سند مالکیت موجر: برای اثبات مالکیت خود، باید کپی سند ملک را هم ارائه دهید.
• کارت ملی و شناسنامه موجر: مدارک هویتی شما (و اگر وکیل دارید، مدارک شناسایی وکیل) ضروری است.
• گواهی پایان مدت اجاره: اگر علت درخواست تخلیه شما انقضای مدت قرارداد اجاره است، باید گواهی یا مدارکی که نشان دهد مدت اجاره به پایان رسیده، ارائه دهید.
• مدارک اثبات تخلف مستاجر: این بخش برای موارد حکم تخلیه قضایی بسیار مهم است. بسته به نوع تخلف، باید مدارک مربوطه را ارائه دهید:
  • برای عدم پرداخت اجاره بها توسط مستاجر: فیش های بانکی، پیامک ها، یا هر سندی که نشان دهد اجاره پرداخت نشده است.
  • برای تعدی و تفریط مستاجر (خسارت به ملک): عکس، فیلم، گزارش کارشناسی (اگر دارید).
  • برای تغییر کاربری ملک توسط مستاجر یا استفاده غیر از مورد توافق: شهادت شهود، عکس، فیلم.
  • برای انتقال ملک به غیر بدون اجازه مالک: هر سندی که این موضوع را ثابت کند.
  • اظهارنامه ابلاغ شده: اگر قبل از شکایت اظهارنامه فرستاده اید، رسید ابلاغ آن را ارائه دهید.
• کارت عابر بانک: برای پرداخت هزینه دادخواست تخلیه مستاجر در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی.
• مبلغ ودیعه مستاجر: این مبلغ (پول پیش) را لازم نیست در همان اول کار واریز کنید. اما قبل از اینکه حکم تخلیه (چه دستور فوری و چه حکم قضایی) به مرحله اجرا برسد، باید آن را به حساب صندوق دادگستری واریز نمایید.

چند نکته طلایی برای مالکان (که کارتان لنگ نماند!)

تا اینجا با مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه آشنا شدید. اما چند نکته کلیدی هست که رعایت آنها می تواند در موفقیت و سرعت بخشیدن به پرونده شما بسیار موثر باشد:

• قرارداد اجاره را با دقت بنویسید: پایه و اساس هر رابطه اجاره ای، قرارداد آن است. در زمان تنظیم قرارداد، حتماً از یک نمونه استاندارد و کامل استفاده کنید. شروط فسخ قرارداد را به وضوح قید کنید (مثلاً در صورت عدم پرداخت اجاره بها برای ۲ ماه، موجر حق فسخ دارد). مدت قرارداد، میزان اجاره بها، وضعیت تعمیرات و نگهداری، و مهم تر از همه، امضای دو شاهد را فراموش نکنید (اگر قرارداد عادی است).
• همه چیز را مستند کنید: هر گونه ارتباط با مستاجر (پیامک، ایمیل، مکالمه)، رسید پرداخت ها (یا عدم پرداخت ها)، عکس ها یا فیلم های مربوط به تخلفات (مثلاً خسارت به ملک، تغییر کاربری) را نگهداری کنید. این مستندات در دادگاه برای اثبات ادعاهای شما بسیار ارزشمند هستند.
• از کارهای خودسرانه پرهیز کنید: شاید وقتی مستاجر ملک را تخلیه نمی کند، عصبانی شوید و وسوسه شوید که قفل در را عوض کنید، آب و برق را قطع کنید، یا حتی با تهدید او را بیرون کنید. مراقب باشید! تخلیه مستاجر بدون حکم دادگاه کاملاً غیرقانونی است و می تواند طبق قانون مجازات اسلامی (ماده ۶۹۰) برای شما تبعات کیفری داشته باشد. حتی ممکن است خودتان متهم به تصرف عدوانی شوید. تنها راه قانونی، پیگیری از طریق مراجع قضایی است.
• از وکیل متخصص کمک بگیرید: دعاوی تخلیه، هر چقدر هم ساده به نظر برسند، پیچیدگی های حقوقی خاص خودشان را دارند. یک وکیل متخصص در امور ملکی و اجاره، می تواند مسیر را برای شما روشن تر کند، از اشتباهات احتمالی جلوگیری کند، و پرونده شما را با سرعت و دقت بیشتری پیش ببرد. هزینه وکیل، در مقایسه با دردسرهای طولانی شدن پرونده یا اشتباهات احتمالی، اغلب توجیه پذیر است.
• اجور معوقه و خسارات را مطالبه کنید: اگر مستاجر اجاره اش را پرداخت نکرده یا به ملک شما خسارت زده، حواستان باشد که می توانید همزمان با درخواست تخلیه، برای مطالبه اجور معوقه و خسارات وارده به ملک (مثلاً اجرت المثل ایام تصرف مستاجر پس از پایان قرارداد) هم دادخواست بدهید. این کار باعث می شود یکجا تمام حق و حقوقتان را پیگیری کنید و نیازی به تشکیل پرونده های جداگانه نداشته باشید.

هرگز بدون حکم قانونی برای تخلیه مستاجر اقدام نکنید، چون ممکن است خودتان متهم شوید!

هزینه ها و زمان بندی: چقدر طول میکشه و چقدر خرج داره؟

یکی از دغدغه های اصلی موجران، این است که فرآیند تخلیه چقدر زمان بر و هزینه بر خواهد بود. بیایید به طور خلاصه به این موارد بپردازیم:

1. مدت زمان دریافت دستور تخلیه: اگر شرایط دستور تخلیه فوری (قرارداد بعد از ۷۶، سند عادی با دو شاهد یا سند رسمی، پایان مدت) را داشته باشید، معمولاً این فرآیند از ثبت درخواست تا اجرای دستور، بین ۱ هفته تا ۱ ماه طول می کشد.
2. مدت زمان دریافت حکم تخلیه: اما اگر کار به حکم تخلیه قضایی بکشد (به دلیل تخلفات مستاجر)، فرآیند طولانی تر خواهد بود. این مسیر می تواند بین ۳ ماه تا ۱ سال، و حتی بیشتر، به طول بینجامد. دلیل این تفاوت، نیاز به رسیدگی قضایی، برگزاری جلسات دادگاه و امکان اعتراض و تجدیدنظرخواهی توسط مستاجر است.
3. هزینه دادرسی: هزینه دادرسی برای حکم تخلیه معمولاً به عنوان یک دعوای غیرمالی در نظر گرفته می شود. تعرفه های سال ۱۴۰۴ ممکن است کمی تغییر کند، اما به طور معمول این هزینه بین ۲۰۰ هزار تا ۵۰۰ هزار تومان متغیر است. برای مبلغ دقیق، بهتر است از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی استعلام بگیرید.
4. حق الوکاله وکیل: اگر تصمیم بگیرید با وکیل متخصص پیش بروید، حق الوکاله وکیل برای دعاوی تخلیه معمولاً بین ۱۰ تا ۳۰ میلیون تومان (بسته به پیچیدگی پرونده، شهر و تجربه وکیل) است. خبر خوب اینکه، اگر حق الوکاله در وکالتنامه الکترونیک به صورت مستقل از نتیجه ثبت شده باشد و شما در پرونده پیروز شوید، می توانید تا سقف ۳۰ میلیون تومان از این هزینه را (طبق تعرفه کانون وکلا) از مستاجر مطالبه کنید.

گرفتن حکم تخلیه مستاجر شاید در نگاه اول کاری پیچیده و زمان بر به نظر برسد، اما با آگاهی از قوانین و مراحل شکایت از مستاجر برای تخلیه، می توانید این مسیر را با اطمینان و موفقیت طی کنید. مهم این است که آرامش خود را حفظ کنید و با مشورت با متخصصین حقوقی، بهترین و قانونی ترین راه را برای بازپس گیری ملک خود انتخاب نمایید. هرگز فراموش نکنید که اقدام خودسرانه، نه تنها مشکلی را حل نمی کند، بلکه ممکن است دردسرهای بیشتری برایتان بتراشد. پس قدم به قدم، طبق قانون پیش بروید و حقتان را بگیرید.