مدت زمان دستور فروش ملک مشاع

اگه شما هم تو یه ملک مشاع گیر افتادین و دنبال راه حل هستین تا از این شراکت دربیاید و سهمتون رو نقد کنید، یکی از سوالات مهمتون حتماً اینه که دستور فروش ملک مشاع چقدر طول می کشه؟ باید بگم که این فرآیند زمان بره و نمیشه یه عدد ثابت براش گفت. اما اگه بخوایم یه تخمین کلی بزنیم، تقریباً بین ۷ ماه تا ۱.۵ سال طول می کشه تا ملک از طریق دادگاه به فروش برسه و سهم هر شریک پرداخت بشه. این زمان هم به عوامل مختلفی بستگی داره که تو ادامه حسابی ریز به ریز بررسیشون می کنیم تا سردرگم نمونید.

ملک مشاع چیه و چرا اصلا این داستان ها پیش میاد؟

بیاید اول با خود مفهوم ملک مشاع آشنا بشیم تا قضیه برامون روشن تر شه. ملک مشاع یعنی یه ملکی که دو یا چند نفر، مثلاً خواهر و برادرها بعد از ارث رسیدن از پدر و مادر، یا چند دوست که با هم یه زمین خریدن، تو جزء به جزء اون شریک هستن. یعنی هیچ کس نمیتونه بگه این قسمت از دیوار یا این تیکه از حیاط مال منه. همه تو کل ملک سهم دارن، اما سهمشون به صورت جداگانه مشخص نشده.

مشکل از جایی شروع میشه که این شریک ها نتونن با هم کنار بیان. مثلاً یکی می خواد ملک رو بفروشه، اون یکی میخواد نگه داره، یا یکی میخواد توش ساخت وساز کنه و دیگری مخالفه. اینجاست که بن بست ایجاد میشه و برای حل این گره، چاره ای جز رفتن سراغ راهکارهای قانونی نیست.

دستور فروش ملک مشاع، راه حل نهایی برای بن بست شراکت

وقتی دیگه آب از سر گذشته و افراز (یعنی تقسیم فیزیکی ملک بین شرکا) هم به هر دلیلی ممکن نیست، آخرین راهی که قانون جلوی پای شما میذاره، دستور فروش ملک مشاعه. این دستور در واقع یه جور چراغ سبزه از طرف دادگاه که بهتون اجازه میده کل ملک رو از طریق مزایده بفروشید و پولش رو بین خودتون تقسیم کنید.

تفاوت دستور فروش با حکم قضایی؛ چرا اعتراض نمیشه؟

اینجا یه نکته حقوقی مهم هست که خیلی ها اشتباه می کنن. دستور فروش ملک مشاع، اسمش روشه؛ دستوره، نه حکم یا قرار قضایی. این یعنی چی؟ یعنی این تصمیم دادگاه یه تصمیم اجراییه و قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست. به زبان ساده تر، وقتی دادگاه این دستور رو صادر کرد، دیگه نمیشه مثل یه حکم عادی بهش اعتراض کرد و پرونده رو کش داد. همین ویژگی باعث میشه فرآیند، هرچند ممکنه طولانی بشه، ولی حداقل یه جایی بالاخره به نقطه پایان برسه.

شرط اصلی برای اینکه دادگاه دستور فروش رو صادر کنه اینه که ملک، غیرقابل افراز باشه. یعنی از لحاظ قانونی یا فنی، نتونیم ملک رو به قطعات کوچیک تر تقسیم کنیم و سهم هر شریک رو جدا کنیم. مثلاً یه آپارتمان تک واحدی یا یه زمین خیلی کوچیک که اگه تقسیم بشه، دیگه هیچ کدوم از قسمت ها کاربری خودشون رو از دست میدن.

مراحل گام به گام دستور فروش ملک مشاع و مدت زمان تقریبی هر مرحله

حالا بیاین با هم قدم به قدم ببینیم این فرآیند چطوری پیش میره و هر مرحله چقدر ممکنه زمان ببره. آماده باشید که این یه مسیر حقوقی پر پیچ و خمه که نیاز به صبر و پیگیری داره.

مرحله ۱: اخذ گواهی عدم افراز از اداره ثبت (یا طرح دعوای افراز در دادگاه)

اولین و شاید مهم ترین قدم، اثبات اینه که ملک شما قابلیت افراز نداره. برای این کار دو حالت پیش میاد:

1. اگه ملک سند رسمی داره و جریان ثبتیش تموم شده: باید برید اداره ثبت اسناد و املاک محلی که ملک توش هست. اونجا درخواست افراز بدید. اداره ثبت، کارشناس میفرسته تا ملک رو بررسی کنه. اگه کارشناس و اداره ثبت تشخیص دادن که ملک قابل افراز نیست، بهتون یه گواهی عدم افراز میدن.
2. اگه ملک سند رسمی نداره (مثلاً قولنامه ایه) یا هنوز کارای ثبتش تموم نشده: تو این حالت، دیگه کارتون با اداره ثبت نیست و باید مستقیم برید دادگاه حقوقی و اونجا دعوای افراز رو مطرح کنید. دادگاه خودش کارشناس میفرسته و در مورد قابلیت افراز تصمیم میگیره.

مدت زمان تخمینی این مرحله:
این بخش خودش ممکنه بین ۱ تا ۴ ماه طول بکشه. چرا؟ چون بستگی داره پرونده چقدر پیچیده باشه، اداره ثبت چقدر سرش شلوغ باشه، و اینکه ملک دقیقاً کجا قرار گرفته. اگه تو شهر کوچیک باشین، ممکنه سریع تر پیش بره، اما تو کلان شهرها ممکنه بیشتر معطل بشید.

مرحله ۲: ثبت دادخواست دستور فروش در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی

بعد از اینکه گواهی عدم افراز رو گرفتید (یا دادگاه به این نتیجه رسید که ملک قابل افراز نیست)، حالا وقتشه که دادخواست دستور فروش ملک مشاع رو ثبت کنید. این کار رو باید تو دفاتر خدمات الکترونیک قضایی انجام بدید.

باید چیکار کنید؟
آماده کردن دادخواست: تو این دادخواست، باید مشخصات خودتون، تمام شرکا (به عنوان خوانده)، دلایل مالکیت مشاعی، و گواهی عدم افراز رو ذکر کنید.
پیوست کردن مدارک: مدارک شناسایی، سند مالکیت (یا قولنامه)، و گواهی عدم افراز رو باید پیوست دادخواست کنید.
پرداخت هزینه دادرسی: این دعوا معمولاً غیرمالی حساب میشه، پس هزینه اش کمتر از دعواهای مالیه.

مدت زمان تخمینی این مرحله:
این مرحله معمولاً سریع تر پیش میره و حدود ۱ تا ۲ هفته طول میکشه تا دادخواستتون ثبت و به دادگاه صالح فرستاده بشه.

مرحله ۳: رسیدگی در دادگاه و صدور دستور فروش

بعد از ثبت دادخواست، پرونده شما میره به یه شعبه از دادگاه عمومی حقوقی که تو محدوده ملک شماست. قاضی پرونده رو بررسی می کنه. ممکنه مدارک رو چک کنه، اگه لازم بود دوباره کارشناس بفرسته برای ارزیابی، و در نهایت تصمیم خودش رو اعلام می کنه. اگه همه چیز اوکی باشه و شرایط قانونی احراز بشه، قاضی دستور فروش رو صادر می کنه.

«نکته مهم: دستور فروش، حکم نیست و نیازی به صدور اجراییه نداره. این یعنی بعد از صدور، مستقیم میره برای اجرا، بدون اینکه شرکا بتونن بهش اعتراض کنن.»

مدت زمان تخمینی این مرحله:
این مرحله ممکنه بین ۲ تا ۶ ماه طول بکشه. چرا اینقدر متفاوته؟ چون بستگی به حجم پرونده های اون شعبه دادگاه، کامل بودن مدارک شما، و اینکه آیا قاضی نیاز به تحقیقات بیشتری داره یا نه. هرچی مدارکتون کامل تر باشه و گواهی عدم افراز واضح تر، کار سریع تر پیش میره.

مرحله ۴: اجرای دستور فروش توسط دایره اجرای احکام و مزایده

وقتی دستور فروش صادر شد، پرونده میره به دایره اجرای احکام دادگاه. اینجا تازه مرحله هیجان انگیز و البته زمان بر مزایده شروع میشه:

1. تشکیل پرونده اجرایی: دایره اجرا برای شما یه پرونده جدید تشکیل میده.
2. ارزیابی ملک: یه کارشناس رسمی دادگستری میاد و ملک رو ارزیابی می کنه تا قیمت پایه مزایده مشخص بشه. این ارزیابی باید کاملاً دقیق باشه.
3. انتشار آگهی مزایده: بعد از تعیین قیمت، آگهی مزایده تو روزنامه های کثیرالانتشار یا سایت های رسمی دادگستری منتشر میشه. این آگهی معمولاً چند بار باید منتشر بشه.
4. برگزاری جلسه مزایده: تو یه روز و ساعت مشخص، جلسه مزایده برگزار میشه. هرکی بالاترین قیمت رو پیشنهاد بده، ملک رو می خره.
5. فروش ملک: اگه خریدار پیدا بشه، ملک فروخته میشه. گاهی اوقات ممکنه تو مرحله اول خریدار پیدا نشه و مزایده نیاز به تکرار داشته باشه که خب طبیعتاً زمان رو بیشتر می کنه.

مدت زمان تخمینی این مرحله:
این بخش طولانی ترین قسمت فرآینده و ممکنه بین ۳ تا ۷ ماه طول بکشه. دلیلش هم واضحه: مراحل ارزیابی، آگهی دادن، تشریفات مزایده و احتمال تکرار مزایده، همه این ها زمان برن.

مرحله ۵: تقسیم وجوه حاصل از فروش

خب، بلاخره ملک فروخته شد! حالا پولش باید بین شرکا تقسیم بشه. دایره اجرای احکام بعد از کسر هزینه های اجرایی (مثل حق الاجرا) و سایر هزینه های قانونی، سهم هر شریک رو به حسابش واریز می کنه.

مدت زمان تخمینی این مرحله:
این مرحله نسبتاً سریع تره و حدود ۱ تا ۳ هفته زمان میبره.

جمع بندی مدت زمان کلی فرآیند: چقدر باید منتظر موند؟

اگه بخوایم همه این مراحل رو جمع بزنیم، کل فرآیند دستور فروش ملک مشاع، از لحظه درخواست گواهی عدم افراز تا تقسیم پول، به صورت تقریبی ۷ ماه تا ۱.۵ سال (یعنی حدود ۱۸ ماه) طول میکشه. البته همونطور که گفتیم، این یه بازه تقریبیه و بسته به شرایط هر پرونده ممکنه کمتر یا بیشتر بشه. پس باید برای یک فرآیند نسبتاً طولانی آماده باشید.

برای اینکه بهتر بتونید این زمان ها رو تجسم کنید، می تونیم یک جدول زمانی تقریبی ارائه بدیم:

مرحله	توضیحات مختصر	مدت زمان تقریبی
اخذ گواهی عدم افراز	مراجعه به اداره ثبت یا دادگاه برای اثبات غیرقابل افراز بودن	۱ تا ۴ ماه
ثبت دادخواست دستور فروش	ارائه دادخواست به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی	۱ تا ۲ هفته
رسیدگی در دادگاه و صدور دستور	بررسی پرونده توسط قاضی و صدور دستور فروش	۲ تا ۶ ماه
اجرای دستور فروش و مزایده	ارزیابی، آگهی، برگزاری مزایده و فروش ملک	۳ تا ۷ ماه
تقسیم وجوه	واریز سهم شرکا پس از کسر هزینه ها	۱ تا ۳ هفته
مدت زمان کلی (تقریبی)	جمع کل مراحل	۷ ماه تا ۱.۵ سال

چه چیزایی روی مدت زمان دستور فروش ملک مشاع تاثیر می ذارن؟

همونطور که دیدید، زمان این فرآیند میتونه خیلی متغیر باشه. حالا بیاید ببینیم چه عواملی باعث میشن این مدت زمان کمتر یا بیشتر بشه:

• همکاری یا عدم همکاری شرکا: اگه همه شرکا با هم همکاری کنن و مشکلی ایجاد نکنن، کار خیلی سریع تر پیش میره. اما اگه یکی از شرکا هی بخواد سنگ اندازی کنه، پرونده کش پیدا می کنه.
• وجود حق رهن یا توقیف ملک: اگه ملک تو رهن بانک باشه یا توقیف شده باشه، اول باید تکلیف اون مشخص بشه؛ یعنی باید فک رهن بشه یا رضایت مرتهن (مثلاً بانک) گرفته بشه که این خودش زمان بره.
• پیچیدگی های ثبتی و حقوقی ملک: اگه سند ملک مشکل داشته باشه، یا پرونده ثبتیش پیچیدگی های خاصی داشته باشه، کارشناس ها و دادگاه بیشتر درگیر میشن و زمان بیشتری میبره.
• حجم کاری دادگاه و دایره اجرای احکام: تو شهرهای بزرگ که تعداد پرونده ها زیاده، ممکنه کارتون بیشتر تو نوبت بمونه و همین زمان رو طولانی تر کنه.
• نیاز به کارشناسی های متعدد یا اعتراض به نظریه کارشناسی: گاهی اوقات ممکنه به نظر کارشناس اعتراض بشه و نیاز به ارزیابی مجدد توسط کارشناس دیگه ای باشه که این هم فرآیند رو کند می کنه.
• اعتراض شخص ثالث: اگه کسی غیر از شرکا، ادعایی روی ملک داشته باشه و اعتراض کنه، رسیدگی به اون هم زمان بره.
• تعداد دفعات برگزاری مزایده: اگه تو دور اول مزایده خریدار پیدا نشه، باید مزایده رو تکرار کنن که این خودش یعنی حداقل یک تا دو ماه به زمان اضافه میشه.

ملک مشاع ورثه ای؛ یه داستان تکراری

یکی از رایج ترین مواردی که با دستور فروش ملک مشاع سروکار داریم، املاکیه که از طریق ارث به چند نفر رسیده. تو این جور مواقع، ورثه به صورت مشاعی مالک ملک میشن. اگه بینشون به توافق نرسن که ملک رو چکار کنن یا اگه ملک قابل افراز نباشه، هر کدوم از ورثه میتونه برای دستور فروش اقدام کنه. اینجا هم همون مراحلی که گفتیم باید طی بشه. یادتون باشه اگه همه ورثه بخوان ملک رو بفروشن، کار خیلی ساده تره، اما اگه یکی نخواد، باز هم میشه از طریق دستور فروش اقدام کرد.

خیلی وقت ها هم ممکنه بین ورثه بر سر تقسیم ارث کلی اختلاف باشه. این جور وقتا، قبل از هر کاری باید تکلیف ترکه و سهم هر وارث مشخص بشه تا بعد بشه سراغ فروش ملک رفت. پس اگه تو همچین شرایطی هستین، حواستون باشه که ممکنه پیچیدگی ها بیشتر هم باشه.

مدارک لازم برای طرح دستور فروش ملک مشاع: چی باید با خودتون ببرید؟

برای اینکه کارتتون راه بیفته و گیر الکی نخورید، آماده کردن مدارک خیلی مهمه. این لیست مدارک رو تو ذهنتون داشته باشید:

1. تصویر مصدق سند مالکیت: چه سند رسمی شش دانگ باشه، چه قولنامه یا بنچاق، باید تصویرش رو داشته باشید.
2. گواهی عدم افراز از اداره ثبت: اگه ملکتون سند رسمی داره، این گواهی خیلی مهمه.
3. مدارک شناسایی خواهان: یعنی کارت ملی و شناسنامه شما که درخواست کننده هستید.
4. مشخصات و نشانی دقیق سایر شرکا: باید اسم و آدرس همه شرکای دیگه رو داشته باشید که بهشون ابلاغ بشه.
5. وکالتنامه وکیل: اگه وکیل گرفتید، حتماً وکالتنامه وکیل رو هم باید ضمیمه کنید.

هزینه های مربوط به دستور فروش ملک مشاع: جیبتون رو خالی می کنه؟

هیچ کار قانونی بدون هزینه نیست و دستور فروش ملک مشاع هم از این قاعده مستثنی نیست. هزینه های اصلی شامل این موارد میشه:

• هزینه دادرسی: چون دعوای دستور فروش معمولاً غیرمالی حساب میشه، هزینه دادرسی اش هم کمتره. این هزینه بر اساس تعرفه های مصوب قوه قضاییه حساب میشه.
• هزینه کارشناسی: هم برای گرفتن گواهی عدم افراز (اگه لازم باشه) و هم برای ارزیابی ملک قبل از مزایده، باید حق الزحمه کارشناس رسمی دادگستری رو پرداخت کنید.
• هزینه آگهی مزایده: برای چاپ آگهی مزایده تو روزنامه ها یا سایت ها، باید هزینه بپردازید.
• نیم عشر اجرایی (حق الاجرا): این هزینه 5 درصد از مبلغ فروش ملکه که بعد از کسر سایر هزینه ها، از پول نهایی فروش کم میشه. این مبلغ برای دایره اجرای احکام دادگستریه.
• حق الوکاله وکیل: اگه وکیل گرفتید، باید حق الوکاله اش رو هم پرداخت کنید که بسته به توافق شما با وکیل متفاوته.

اعتراض به دستور فروش ملک مشاع؛ میشه کاری کرد؟

قبلاً هم گفتیم که دستور فروش، حکم نیست و بنابراین قابل تجدیدنظرخواهی یا فرجام خواهی نیست. یعنی نمیتونید به خودش اعتراض کنید. اما دست نگه دارید! این به این معنی نیست که دیگه هیچ راهی برای مخالفت نیست. اگه بتونید ثابت کنید که گواهی عدم افراز اشتباه صادر شده یا ملک در واقع قابل افرازه، میتونید با یه دادخواست جداگانه از دادگاه بخواهید که جلوی اجرای دستور فروش رو بگیره. این در واقع اعتراض به مقدمات صدور دستوره، نه خود دستور.

گاهی اوقات هم ممکنه یک شخص ثالث (یعنی کسی غیر از شرکای اصلی) ادعایی روی ملک داشته باشه. مثلاً بانک اگه ملک تو رهن اون باشه، یا کسی که حق انتفاع (حق استفاده) از ملک رو داره. این افراد میتونن با ارائه دادخواست و مدارک قانونی، اعتراض ثالث کنن و ممکنه اجرای دستور فروش رو موقتاً متوقف کنن.

ملک مشاعی که تو رهن بانکه، داستانش چیه؟

اگه ملک مشاع شما تو رهن بانک باشه (مثلاً برای گرفتن وام)، وضعیت یکم فرق میکنه. تو این حالت، تا وقتی که وام تسویه نشه و ملک از رهن بانک درنیاد (که بهش میگن فک رهن)، امکان فروش قطعی و کامل ملک وجود نداره. دادگاه ممکنه دستور فروش رو صادر کنه، اما اجرای اون منوط به رضایت بانک یا فک رهن خواهد بود. پس اگه ملکتون تو رهن بانکه، اول باید فکری برای این قضیه بکنید.

دادگاه صالح کجاست و چه کسی میتونه درخواست بده؟

دادگاه صالح: دادگاهی که باید درخواست دستور فروش رو بهش بدید، دادگاه عمومی حقوقی محلیه که ملک توش قرار گرفته. یعنی اگه ملکتون تو تهران باشه، باید برید دادگاه های تهران و اگه تو اصفهان باشه، دادگاه های اصفهان.

چه کسانی می تونن درخواست بدن؟ هر کدوم از شرکای ملک مشاع، حتی اگه بقیه راضی نباشن، میتونه درخواست دستور فروش رو بده. نیازی به رضایت همه شرکا نیست. فقط یادتون باشه که وقتی دادخواست میدید، باید مشخصات و آدرس تمام شرکای دیگه رو به عنوان خوانده تو دادخواستتون بنویسید.

نمونه دادخواست دستور فروش ملک مشاع (برای وقتی که سند رسمی نداره)

برای اینکه یه دید کلی از دادخواست پیدا کنید، یه نمونه مختصر رو اینجا میذاریم:

خواهان: خانم/ آقای (نام و نام خانوادگی شما)
کد ملی: (کد ملی شما)
محل اقامت: (آدرس شما)

خوانده: خانم/ آقای (نام و نام خانوادگی شریک ۱)
کد ملی: (کد ملی شریک ۱)
محل اقامت: (آدرس شریک ۱)

خوانده: خانم/ آقای (نام و نام خانوادگی شریک ۲)
کد ملی: (کد ملی شریک ۲)
محل اقامت: (آدرس شریک ۲)
(و همینطور برای تمام شرکای دیگر...)

خواسته: تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع غیر قابل افراز به علاوه کلیه خسارات دادرسی

دلایل و منضمات:
۱. تصویر مصدق (کپی برابر اصل شده) قولنامه/بنچاق ملک
۲. تصویر مصدق مدارک شناسایی خواهان
۳. (در صورت وجود) شهادت شهود
۴. (در صورت وجود) سایر مدارک مثبته مالکیت عرفی

ریاست محترم دادگاه عمومی حقوقی شهرستان (نام شهرستان)

با سلام و احترام،
احتراماً به استحضار می رساند اینجانب (نام و نام خانوادگی شما) به موجب (مثلاً: قولنامه مورخ ...) مالک (سهم شما مثلاً دو دانگ از شش دانگ) مشاع از پلاک ثبتی (در صورت وجود) واقع در نشانی (آدرس دقیق ملک) می باشم. با توجه به اینکه ملک مذکور به صورت مشاع بوده و بین مالکین اختلافات جدی در نحوه استفاده و اداره ملک وجود دارد و از طرفی ملک فاقد سند رسمی بوده و قابل افراز نمی باشد، لذا طبق نظر کارشناس رسمی دادگستری، تقاضای رسیدگی و صدور دستور فروش ملک مشاع را از محضر محترم دادگاه استدعا دارم.

با تشکر و احترام
نام و نام خانوادگی خواهان
امضاء
تاریخ

این فقط یه نمونه ساده اس و حتماً برای تنظیم دادخواست دقیق تر و کامل تر، با یک وکیل متخصص مشورت کنید.

سخن پایانی: بن بست نیست، راه حله!

شراکت تو ملک مشاع میتونه هم مزایا و هم دردسرهای خودش رو داشته باشه. وقتی این دردسرها زیاد میشه و به بن بست میرسید، قانون یه راه حل روشن جلوی پاتون گذاشته: دستور فروش ملک مشاع. این مسیر هرچند ممکنه طولانی و پر از جزئیات حقوقی باشه، اما در نهایت میتونه شما رو از وضعیت بلاتکلیفی نجات بده و سهمتون رو به پول نقد تبدیل کنه.

حواستون باشه که این فرآیند نیاز به دقت، صبر و پیگیری داره. جمع آوری مدارک درست، تنظیم دادخواست دقیق و شناخت مراحل قانونی، همه این ها میتونه تو سرعت و نتیجه کار تاثیرگذار باشه. پس بهتره که چشم بسته وارد این ماجرا نشید و حتماً با یک وکیل متخصص تو زمینه دعاوی ملکی مشورت کنید. یه وکیل خوب میتونه مثل یه نقشه راه عمل کنه و شما رو از پیچ و خم های دادگاه به سلامت عبور بده و جلوی اتلاف وقت و هزینه های اضافی رو بگیره.

یادتون باشه که دونستن مدت زمان دستور فروش ملک مشاع بهتون کمک می کنه تا برای آینده مالی و زمانی خودتون برنامه ریزی کنید و با آرامش بیشتری این مسیر رو طی کنید. پس نگران نباشید، هر مشکلی راه حلی داره!