دعوای تصرف عدوانی حقوقی

دعوای تصرف عدوانی حقوقی وقتی مطرح می شود که کسی بدون رضایت شما، مال غیرمنقولی (مثل زمین یا خانه) را که قبلاً در تصرف شما بوده، به زور از دستتان خارج کند و شما بخواهید دوباره آن را پس بگیرید. در این نوع دعوا، دادگاه به سابقه تصرف شما و عدوانی بودن عمل طرف مقابل توجه می کند و معمولاً به مالکیت رسیدگی نمی شود. این مسیر قانونی به شما کمک می کند تا حقتان را پس بگیرید و آرامش به اموالتان برگردد.

تاحالا شده از کنار یک زمین یا خانه رد شوید و ببینید که صاحبش سال ها در آنجا زندگی می کرده یا کار می کرده، اما ناگهان یک نفر دیگر با قلدری و بی اجازه آنجا را گرفته است؟ یا شاید خودتان تجربه مشابهی داشته اید که مالتان از دستتان رفته باشد؟ این حس ناخوشایند که کسی بدون حق و اجازه، وارد حریم خصوصی یا ملک شما شود و آن را تصرف کند، واقعاً آزاردهنده است. در چنین شرایطی، قانون راهی پیش پای شما گذاشته تا بتوانید حقتان را پس بگیرید و به اصطلاح، تصرفتان را اعاده کنید. این راهکار قانونی همان دعوای تصرف عدوانی حقوقی است که به ما کمک می کند در مقابل این نوع تجاوزها بایستیم.

اینجا قرار نیست فقط چند ماده قانونی خشک و خالی را بخوانیم و از کنارش رد شویم. می خواهیم با یک زبان ساده و دوستانه، تمام ابعاد این دعوای مهم را بررسی کنیم؛ از اینکه اصلاً چه تعریفی دارد و چه زمانی می توانید آن را مطرح کنید، تا چطور باید دادخواست بدهید، چه مدارکی لازم است و حتی بعد از اینکه حکم به نفع شما صادر شد، چطور آن را اجرا کنید. اگر شما هم به هر دلیلی با این مشکل دست و پنجه نرم می کنید یا فقط می خواهید اطلاعاتتان را در این زمینه بالا ببرید، با ما همراه باشید. مطمئن باشید بعد از خواندن این مقاله، ابهامات زیادی برایتان برطرف می شود و می فهمید چطور باید در این مسیر حقوقی قدم بردارید.

کلیات و تعاریف دعوای تصرف عدوانی حقوقی

خب، بیایید اول ببینیم اصلاً دعوای تصرف عدوانی حقوقی یعنی چی و چه ویژگی هایی دارد. انگار داریم یک نقشه راه می کشیم تا گم نشویم. این دعوا مثل یک سپر محافظ است برای کسانی که ملک غیرمنقولشان (یعنی زمین، خانه، باغ و امثالهم) به ناحق از دستشان خارج شده است.

دعوای تصرف عدوانی حقوقی چیست؟ (تعریف و مبانی قانونی)

بگذارید با یک مثال شروع کنیم تا بهتر متوجه شوید. فرض کنید شما سال هاست یک باغ را اجاره کرده اید و در آن مشغول کشاورزی هستید. روزی یک نفر می آید و بدون اجازه شما، وارد باغ می شود، قفل ها را عوض می کند و می گوید اینجا مال من است! اینجا شما با یک تصرف عدوانی روبرو هستید. حالا ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی دقیقاً همین وضعیت را تعریف می کند. این ماده می گوید: دعوای تصرف عدوانی، عبارت است از ادعای متصرف سابق، مبنی بر اینکه دیگری، بدون رضایت او، مال غیر منقول را از تصرف وی خارج کرده و اعاده تصرف خود را نسبت به آن مال، درخواست می نماید.

برای اینکه دعوای تصرف عدوانی حقوقی شکل بگیرد، چند تا شرط اساسی لازم داریم که باید مثل پازل کنار هم چیده شوند:

• مال غیرمنقول: این دعوا فقط برای اموالی قابل طرح است که قابلیت جابجایی ندارند؛ مثل زمین، ساختمان، آپارتمان، باغ یا حتی یک مغازه. پس اگر کسی ماشین شما را به زور برد، نمی توانید دعوای تصرف عدوانی حقوقی مطرح کنید.
• سبق تصرف خواهان: یعنی شما که دارید دادخواست می دهید، باید قبلاً در آن مال متصرف بوده اید. مهم نیست مالک آن مال بوده اید یا نه، همین که مدتی تحت اراده شما بوده و از آن استفاده می کردید، کفایت می کند. اصطلاحاً به این می گویند «ید بالفعل و استیلاء».
• لحوق تصرف خوانده: یعنی طرف مقابل (خوانده دعوا) بعد از شما آن مال را تصرف کرده باشد.
• عدوانی بودن تصرف: این مهمترین قسمت است. یعنی تصرفِ طرف مقابل بدون رضایت شما، بدون اجازه قانونی و با زور و قهر و غلبه صورت گرفته باشد. اگر خودتان ملک را به او داده اید، حتی اگر پشیمان شده باشید، دیگر تصرفش عدوانی نیست.

زیر و بم های قانونی دعوای تصرف عدوانی حقوقی

قانون گذار برای اینکه حسابی تکلیف این دعاوی را روشن کند و جلوی زورگویی ها را بگیرد، یک فصل کامل در قانون آیین دادرسی مدنی (از ماده ۱۵۸ تا ۱۷۷) را به این موضوع اختصاص داده است. بیایید با هم یک نگاهی به مهمترین مواد این فصل بیندازیم و ببینیم هر کدام چه می گویند:

ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی: تعریف دعوای تصرف عدوانی

همانطور که گفتیم، این ماده تعریف پایه ای دعوای تصرف عدوانی را ارائه می کند و می گوید که متصرف سابق برای اعاده تصرف مال غیرمنقولی که بدون رضایتش از تصرف او خارج شده، این دعوا را مطرح می کند. اینجا تاکید بر تصرف است، نه مالکیت.

ماده ۱۵۹ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای ممانعت از حق

این ماده می گوید اگر کسی از حق ارتفاق (مثلاً حق عبور از ملک همسایه) یا انتفاع (مثلاً حق استفاده از چاه آب همسایه) شما در ملک دیگری جلوگیری کند، می توانید دعوای ممانعت از حق مطرح کنید. در اینجا، شما از حق خود استفاده نمی کنید، اما از ملک خارج نشده اید.

ماده ۱۶۰ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای مزاحمت

دعوای مزاحمت وقتی است که کسی مزاحم استفاده شما از مالتان می شود، بدون اینکه آن را از تصرف شما خارج کند. مثلاً همسایه شما جلوی درب پارکینگتان مصالح ساختمانی می ریزد و مانع رفت و آمد شما می شود. شما هنوز داخل خانه اید، اما استفاده تان دچار مشکل شده است.

ماده ۱۶۱ قانون آیین دادرسی مدنی: اثبات سبق تصرف

این ماده خیلی مهم است! می گوید در دعاوی تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت، شما (خواهان) باید ثابت کنید که قبل از این اتفاق، مال در تصرف یا مورد استفاده شما بوده و بدون رضایت شما یا به روش غیرقانونی، از تصرفتان خارج شده یا مزاحمتی ایجاد شده است.

ماده ۱۶۲ قانون آیین دادرسی مدنی: سند مالکیت و سبق تصرف

یک خبر خوب! این ماده می گوید در این دعاوی، نشان دادن سند مالکیت شما می تواند دلیل خوبی بر سابقه تصرف یا استفاده از حقتان باشد. اما خب، طرف مقابل هم می تواند با دلایل دیگری ثابت کند که خودش قبلاً متصرف بوده است. نکته کلیدی این است که خود سند مالکیت، به تنهایی، دلیل پیروزی قطعی نیست و فقط یک نشانه است.

ماده ۱۶۳ قانون آیین دادرسی مدنی: اولویت دعاوی

اگر شما قبلاً دعوایی درباره مالکیت یا اصل حق مطرح کرده باشید، دیگر نمی توانید دعوای تصرف عدوانی یا ممانعت از حق را طرح کنید. یعنی باید تکلیف مالکیت را اول روشن کنید.

ماده ۱۶۴ قانون آیین دادرسی مدنی: غرس اشجار یا احداث بنا

تصور کنید کسی ملک شما را به زور گرفته و در آن درخت کاشته یا ساخت و ساز کرده است. این ماده می گوید اگر متصرف عدوانی ادعای مالکیت آن ساخت و ساز یا درخت ها را داشته باشد، یک ماه فرصت دارد که بعد از اجرای حکم رفع تصرف، برای اثبات مالکیت خودش در دادگاه، دادخواست بدهد. اگر نداد، حکم رفع تصرف همه چیز را برمی گرداند به حالت قبل.

ماده ۱۶۵ قانون آیین دادرسی مدنی: زراعت در ملک متصرفی

اگر در ملک شما زراعت شده باشد، قانون چند تا راهکار می دهد. اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد، متصرف عدوانی باید محصول را برداشت کند و اجرت المثل (اجاره بها) زمین را به شما بدهد. اما اگر موقع برداشت نرسیده باشد، شما می توانید یا قیمت زراعت را بدهید و ملک را پس بگیرید یا صبر کنید تا برداشت محصول تمام شود و در این مدت اجرت المثل بگیرید. حتی می توانید از دادگاه بخواهید که متصرف را مجبور کند زراعت را از بین ببرد و خرابی ها را اصلاح کند.

ماده ۱۶۶ قانون آیین دادرسی مدنی: دخالت ضابطین دادگستری

اگر تصرف عدوانی جلوی چشم ضابطین دادگستری (مثل پلیس) اتفاق بیفتد، آن ها باید فوراً رسیدگی کنند، وضعیت موجود را حفظ کرده و از ادامه اقدامات طرف مقابل جلوگیری کنند و موضوع را به دادگاه اطلاع دهند. این ماده سرعت عمل در مواقع حاد را تضمین می کند.

ماده ۱۶۷ قانون آیین دادرسی مدنی: تصرف مشترک

اگر چند نفر به صورت مشترک ملکی را در تصرف داشته باشند و یکی از آن ها مانع تصرف یا استفاده دیگران شود، این هم حکم تصرف عدوانی، مزاحمت یا ممانعت از حق را دارد و می توان علیه اش دعوا کرد.

ماده ۱۶۸ قانون آیین دادرسی مدنی: قطع انشعابات

حتی قطع کردن انشعابات مثل تلفن، گاز، برق و وسایل تهویه در یک ملک غیرمنقول، اگر بدون مجوز قانونی یا قرارداد باشد، می تواند مشمول مقررات این فصل شود و علیه اش دعوای تصرف مطرح کرد.

ماده ۱۶۹ قانون آیین دادرسی مدنی: ورود شخص ثالث در دعوا

اگر در طول رسیدگی به دعوا، شخص دیگری خودش را ذی نفع بداند، می تواند وارد دعوا شود و دادگاه به ادعای او هم رسیدگی می کند.

ماده ۱۷۰ و ۱۷۱ قانون آیین دادرسی مدنی: دعوای مستأجر، مباشر و خادم

این مواد می گویند که حتی مستأجر، مباشر، خادم یا هر کسی که به وکالت از مالک، ملکی را در تصرف دارد، می تواند این دعوا را طرح کند. حتی اگر سرایدار یا امین شما بعد از ابلاغ اظهارنامه مبنی بر تخلیه، ملک را پس ندهد، متصرف عدوانی محسوب می شود.

ماده ۱۷۲ قانون آیین دادرسی مدنی: اصالت سند

اگر در طول دعوا، یکی از طرفین سندی را ارائه کند و طرف دیگر بگوید این سند جعلی یا باطل است، دادگاه می تواند به اصالت آن سند هم رسیدگی کند.

ماده ۱۷۳ قانون آیین دادرسی مدنی: دعاوی دولتی

حتی اگر یک طرف دعوا، وزارتخانه ها، مؤسسات یا شرکت های دولتی باشند، باز هم همین قوانین برای رسیدگی به دعوا اعمال می شود.

ماده ۱۷۴ قانون آیین دادرسی مدنی: دستور موقت

این ماده یک نکته کاربردی دارد: خواهان می تواند از دادگاه درخواست کند که قبل از صدور رأی نهایی، یک دستور موقت صادر کند. مثلاً دادگاه دستور دهد که طرف مقابل فعلاً هیچ ساخت و سازی در ملک انجام ندهد. این دستور کمک می کند تا جلوی خسارت بیشتر گرفته شود.

ماده ۱۷۵ قانون آیین دادرسی مدنی: اجرای فوری حکم

این ماده واقعاً قدرت دعوای تصرف عدوانی را نشان می دهد! می گوید اگر حکم به نفع شما صادر شد، حتی اگر طرف مقابل اعتراض (تجدیدنظرخواهی) کند، حکم بلافاصله اجرا می شود. یعنی لازم نیست صبر کنید تا حکم قطعی شود. اگر در تجدیدنظر رأی عوض شد، وضعیت به حالت قبل برمی گردد.

ماده ۱۷۶ قانون آیین دادرسی مدنی: تکرار تصرف عدوانی

این ماده برای متصرفان عدوانی، خط و نشان می کشد! اگر کسی بعد از اینکه حکم رفع تصرف اجرا شد، دوباره ملک را تصرف کند یا دیگران را به این کار وادار کند، علاوه بر اینکه دوباره ملک از او پس گرفته می شود، طبق قانون مجازات اسلامی هم به حبس محکوم خواهد شد. پس حواستان باشد که این کار عواقب جدی دارد.

ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی: رسیدگی خارج از نوبت

باز هم یک امتیاز مهم دیگر! این ماده می گوید رسیدگی به دعاوی تصرف (عدوانی، مزاحمت و ممانعت از حق) تابع تشریفات عادی دادرسی نیست و خارج از نوبت و با سرعت بیشتری انجام می شود. این یعنی قانون گذار به سرعت رفع این تجاوزها اهمیت زیادی داده است.

تمایزات کلیدی و دعاوی مرتبط

وقتی اسم تصرف عدوانی را می شنویم، ممکن است در ذهنمان با چند تا دعوای دیگر مثل خلع ید یا تصرف عدوانی کیفری قاطی شود. اما هر کدام از این ها مثل قفل و کلید خودشان هستند و باید بدانیم کی از کدام کلید استفاده کنیم. اشتباه گرفتن این ها ممکن است حسابی کارتان را گره بزند و زمان و هزینه زیادی را هدر دهد.

تفاوت دعوای تصرف عدوانی حقوقی با دعوای تصرف عدوانی کیفری

یکی از پرتکرارترین سؤال ها همین است. هر دو تصرف عدوانی هستند، اما مسیرشان کاملاً فرق می کند:

• مرجع رسیدگی: دعوای تصرف عدوانی حقوقی در دادگاه های حقوقی بررسی می شود، در حالی که نوع کیفری آن در دادسرا و دادگاه کیفری رسیدگی می شود.
• نیاز به اثبات مالکیت: در دعوای حقوقی، شما لازم نیست حتماً سند مالکیت داشته باشید یا مالکیت خودتان را ثابت کنید. همین که ثابت کنید قبلاً متصرف بوده اید، کافی است (همان بحث سبق تصرف). اما در دعوای کیفری، باید مالکیت شما (یا نماینده قانونی مالک) ثابت شود.
• عنصر سوء نیت: در دعوای حقوقی، مهم نیست که طرف مقابل با چه نیتی ملک را تصرف کرده؛ همین که عملش غیرقانونی و عدوانی باشد، کافی است. اما در دعوای کیفری، باید ثابت شود که متصرف با علم و آگاهی و با قصد تصرف عدوانی این کار را انجام داده، یعنی سوء نیت داشته است.
• مجازات: نتیجه دعوای حقوقی معمولاً رفع تصرف و بازگرداندن وضعیت به حالت قبل است. اما در دعوای کیفری، علاوه بر رفع تصرف، متصرف ممکن است به حبس و جزای نقدی هم محکوم شود.

یادتان باشد، گاهی اوقات یک وکیل باتجربه می تواند با توجه به شرایط پرونده شما تصمیم بگیرد که کدام مسیر (حقوقی یا کیفری) برای شما بهتر است و زودتر به نتیجه می رسد. این انتخاب می تواند سرنوشت پرونده را تغییر دهد.

تفاوت دعوای تصرف عدوانی با دعوای خلع ید

این دو دعوا هم خیلی شبیه به نظر می رسند، اما تفاوت های اساسی دارند که دانستن آن ها برای هر کسی ضروری است:

ویژگی	دعوای تصرف عدوانی حقوقی	دعوای خلع ید
مبنای اصلی دعوا	تصرف و سابقه آن	مالکیت و سند مالکیت
نیاز به اثبات مالکیت	خیر، نیاز به اثبات سبق تصرف است.	بله، حتماً باید مالکیت خواهان (با سند رسمی) ثابت شود.
نوع دعوا	غیرمالی (هزینه دادرسی ثابت و کمتر)	مالی (هزینه دادرسی بر اساس ارزش ملک)
اجرای حکم	قابل اجرا قبل از قطعیت (ماده ۱۷۵ ق.آ.د.م)	فقط بعد از قطعیت حکم قابل اجراست.
رسیدگی	خارج از نوبت و فوری (ماده ۱۷۷ ق.آ.د.م)	معمولاً تابع نوبت عادی رسیدگی است.

پس اگر سند مالکیت قطعی و رسمی دارید و می خواهید ملک را از دست کسی که بدون اجازه تصرف کرده، پس بگیرید، دعوای خلع ید مناسب تر است. اما اگر سند رسمی ندارید یا نمی خواهید وارد پیچیدگی های اثبات مالکیت شوید و فقط می خواهید مالتان به تصرف قبلی شما برگردد، تصرف عدوانی انتخاب بهتری است.

فرق دعوای تصرف عدوانی با ممانعت از حق و مزاحمت

هر سه این دعاوی (تصرف عدوانی، ممانعت از حق و مزاحمت) جزو دعاوی ثلاث تصرف یا دعاوی سه گانه تصرف محسوب می شوند و مبنای قانونی مشابهی دارند، اما تفاوت اصلی شان در نوع تجاوز است:

• تصرف عدوانی: در اینجا، شما کاملاً از تصرف ملک خارج شده اید. طرف مقابل ملک را به طور کامل از شما گرفته است.
• ممانعت از حق: شما از ملک خارج نشده اید، اما طرف مقابل مانع استفاده شما از یک حق ارتفاق یا انتفاع در ملک دیگران می شود. مثلاً راهی که شما سال ها برای رسیدن به باغتان از زمین همسایه رد می شدید، حالا توسط او بسته شده و شما نمی توانید از حقتان استفاده کنید.
• مزاحمت: در این حالت هم شما از ملک خارج نشده اید، اما طرف مقابل با اقداماتش، برای استفاده شما از ملک خودتان مزاحمت ایجاد می کند. مثلاً دائم زباله هایش را کنار دیوار خانه شما می ریزد یا سر و صدای زیادی ایجاد می کند که آرامش شما را به هم می زند.

پس، اصل و اساس همه این ها حمایت از تصرف شماست، اما بسته به اینکه چه نوع آسیبی به تصرف شما وارد شده، باید دعوای مناسب را انتخاب کنید.

نحوه اقامه و مراحل رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی حقوقی

حالا که فهمیدیم دعوای تصرف عدوانی حقوقی چیست و چه فرقی با بقیه دعاوی دارد، وقتش رسیده که برویم سر اصل مطلب: چطور باید این دعوا را شروع کنیم و چه مراحلی دارد؟ این قسمت برای کسانی که می خواهند عملاً وارد کار شوند، خیلی کاربردی است.

چه کسی می تواند دعوای تصرف عدوانی حقوقی را مطرح کند و علیه چه کسی؟

قبل از هر چیز باید بدانید که چه کسی می تواند خواهان (شاکی) باشد و چه کسی خوانده (متهم)؟

• خواهان (متصرف سابق): کسی که قبل از تصرف عدوانی، آن مال غیرمنقول در تصرفش بوده است. این فرد می تواند مالک باشد یا فقط یک مستأجر، مباشر، خادم، یا حتی کسی که ملک را به صورت امانی در اختیار داشته است. مهم این است که ید بر ملک داشته.
• خوانده (متصرف فعلی): کسی که مال غیرمنقول را به صورت عدوانی (بدون رضایت و با زور) از تصرف خواهان خارج کرده و الان خودش متصرف آن است.

پس شرایط اصلی این هاست: خواهان باید سبق تصرف داشته باشد، مال غیرمنقول باشد و تصرف خوانده عدوانی باشد.

مدارکی که برای طرح دعوا نیاز دارید

برای اینکه دادخواستتان محکم باشد و دادگاه راحت تر به شما حق بدهد، نیاز به جمع آوری یک سری مدارک دارید:

• مدارک شناسایی خواهان: شناسنامه و کارت ملی شما.
• مدارک مثبت سبق تصرف: این ها مهمترین مدارک هستند. هر چیزی که نشان دهد قبلاً ملک در تصرف شما بوده است. مثلاً:
  • استشهادیه: شهادت کتبی از همسایه ها یا افراد مطلع که تأیید کنند شما قبلاً متصرف بوده اید.
  • فیش های آب، برق، گاز یا تلفن: اگر به نام شما باشد، نشان می دهد که شما در آن ملک سکونت یا فعالیت داشته اید.
  • قبوض مالیاتی یا عوارض شهرداری: اگر مربوط به آن ملک باشد.
  • قرارداد اجاره یا سند عادی: اگر با یک قرارداد اجاره نامه، ملک را از کسی اجاره کرده بودید یا قولنامه ای برای آن داشتید، می تواند دلیل خوبی باشد.
  • گزارش کارشناس محلی: گاهی اوقات می توانید از کارشناس محلی بخواهید که وضعیت قبلی ملک و سابقه تصرف شما را تأیید کند.
• مدارک مثبت عدوانی بودن تصرف خوانده: مثلاً اگر طرف مقابل قفل ها را شکسته یا دیوار را خراب کرده، می توانید با عکس یا شهادت شهود، این موضوع را اثبات کنید.
• سند مالکیت (اختیاری): اگر سند مالکیت رسمی هم دارید، می توانید آن را ضمیمه کنید. هرچند که در این دعوا اثبات مالکیت الزامی نیست، اما داشتن سند، می تواند به عنوان یک اماره یا نشانه قوی برای اثبات سابقه تصرف شما به دادگاه کمک کند.

مراحل گام به گام اقامه دعوا (از ثنا تا دادگاه)

برای شروع یک دعوای حقوقی، باید از یک سری مراحل اداری و قانونی عبور کنید که در سال های اخیر با راه اندازی سامانه های الکترونیک، کمی متفاوت شده است:

1. ثبت نام در سامانه ثنا و احراز هویت: قبل از هر کاری، باید در سامانه ثنا ثبت نام کنید. این سامانه برای ابلاغ اوراق قضایی و پیگیری پرونده ها استفاده می شود. می توانید هم به صورت آنلاین و هم با مراجعه حضوری به دفاتر خدمات الکترونیک قضایی این کار را انجام دهید.
2. تنظیم دادخواست تصرف عدوانی حقوقی: این مرحله قلب دعوای شماست. باید یک دادخواست حقوقی تنظیم کنید که در آن مشخصات خودتان (خواهان)، مشخصات طرف مقابل (خوانده)، خواسته شما (اعاده تصرف)، شرح کامل ماجرا (زمان و نحوه تصرف شما و زمان و نحوه تصرف عدوانی خوانده) و دلایل و مدارکتان را بنویسید. شرح ماجرا باید روشن و دقیق باشد.
3. ثبت دادخواست در دفاتر خدمات الکترونیک قضایی: بعد از تنظیم دادخواست، باید به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک قضایی مراجعه کنید. آن ها دادخواست شما را ثبت می کنند و به دادگاه صالح (دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال) می فرستند.
4. پرداخت هزینه های دادرسی: دعوای تصرف عدوانی حقوقی جزو دعاوی غیرمالی است. یعنی هزینه دادرسی آن ثابت و مشخص است و مثل دعاوی مالی، بر اساس ارزش ملک تعیین نمی شود. این را هم در همان دفاتر خدمات قضایی پرداخت می کنید.
5. ابلاغ دادخواست به خوانده: بعد از ثبت، دادخواست شما از طریق سامانه ثنا به خوانده ابلاغ می شود و او از اینکه علیه اش دعوا شده، مطلع می شود.
6. تعیین وقت رسیدگی و تشکیل جلسه دادگاه: دادگاه وقت رسیدگی را تعیین می کند و از شما و خوانده می خواهد که در تاریخ مشخص شده در دادگاه حضور پیدا کنید تا به اظهارات و دلایل هر دو طرف رسیدگی شود. همانطور که در ماده ۱۷۷ قانون آیین دادرسی مدنی هم دیدیم، رسیدگی به این دعوا خارج از نوبت صورت می گیرد.

چرا اثبات مالکیت در دعوای تصرف عدوانی حقوقی مهم نیست؟

یکی از بزرگترین مزایای دعوای تصرف عدوانی حقوقی این است که شما نیازی به اثبات مالکیت خودتان ندارید. یعنی لازم نیست حتماً سند رسمی داشته باشید یا مالکیتتان را از طریق پیچیدگی های ثبتی اثبات کنید. دادگاه فقط به دو چیز توجه می کند:

• سبق تصرف خواهان: آیا شما قبل از اینکه ملک از دستتان برود، متصرف آن بوده اید؟
• عدوانی بودن خروج از تصرف: آیا ملک بدون رضایت شما و به زور از تصرف شما خارج شده است؟

این ویژگی دعوای تصرف عدوانی را برای کسانی که سند رسمی ندارند یا نمی خواهند وارد مراحل طولانی اثبات مالکیت شوند، بسیار کارآمد می کند. البته همانطور که قبلاً گفتیم، اگر سند مالکیت داشته باشید، به عنوان یک اماره قوی برای اثبات سابقه تصرفتان، کار را برای شما راحت تر می کند.

با چه مدارکی تصرف عدوانی را ثابت کنیم؟ (ادله اثبات دعوا)

وقتی در دادگاه حاضر می شوید، باید بتوانید ادعای خودتان را ثابت کنید. این اثبات از طریق ادله اثبات دعوا انجام می شود:

• اقرار خوانده: اگر خود خوانده در دادگاه اقرار کند که ملک را بدون اجازه و به زور تصرف کرده است، این قوی ترین دلیل به نفع شماست.
• شهادت شهود: شاهدان عینی که از سابقه تصرف شما بر ملک و همچنین از نحوه تصرف عدوانی توسط خوانده اطلاع دارند، می توانند به نفع شما شهادت دهند. معمولاً همسایه ها، اهالی محل یا افرادی که قبلاً در آن منطقه کار می کرده اند، می توانند شهود خوبی باشند.
• سوگند: اگر هیچ دلیل دیگری برای اثبات ادعایتان ندارید، دادگاه ممکن است از شما بخواهد که سوگند یاد کنید. البته این مورد کمتر پیش می آید و شرایط خاص خودش را دارد.
• اسناد و مدارک مثبت سبق تصرف: همان قبوض آب و برق، گاز، تلفن، اجاره نامه، قولنامه و هر سند دیگری که نشان دهنده تصرف سابق شما باشد.
• معاینه محل و تحقیق محلی: دادگاه می تواند خودش یا از طریق کارشناس، برای معاینه محل اقدام کند و یا با تحقیق محلی از افراد مطلع، از سابقه تصرف شما و نحوه تصرف عدوانی آگاه شود. این روش ها خیلی اوقات در اثبات حقانیت خواهان مؤثر هستند.

صدور حکم، اجرا و نکات تکمیلی

بعد از اینکه دعوا را مطرح کردید و دلایل خودتان را به دادگاه ارائه دادید، نوبت به صدور حکم و اجرای آن می رسد. در این مرحله هم یک سری نکات وجود دارد که دانستنشان به کارتان می آید.

دادگاه صالح کجاست و چطور رسیدگی می کند؟

خیلی ساده است: دادگاه صالح برای رسیدگی به دعوای تصرف عدوانی حقوقی، دادگاه عمومی حقوقی محل وقوع مال غیرمنقول است. یعنی اگر ملک شما در تهران است، باید به دادگاه عمومی حقوقی تهران مراجعه کنید. اگر اشتباهاً به دادگاه دیگری دادخواست بدهید، آن دادگاه قرار عدم صلاحیت صادر می کند و پرونده را به دادگاه صالح می فرستد.

ویژگی های مهم رسیدگی و اجرای حکم:

• رسیدگی خارج از نوبت: همانطور که قبلاً هم گفتیم (ماده ۱۷۷ ق.آ.د.م)، دادگاه با سرعت و خارج از نوبت به این دعوا رسیدگی می کند تا هرچه زودتر تکلیف مشخص شود.
• قابلیت اجرای حکم قبل از قطعیت: این یکی از مهمترین و قوی ترین ویژگی های این دعواست (ماده ۱۷۵ ق.آ.د.م). اگر دادگاه به نفع شما حکم صادر کند، حتی اگر خوانده به این حکم اعتراض کرده و درخواست تجدیدنظر بدهد، این اعتراض مانع اجرای حکم نمی شود و حکم بلافاصله اجرا می شود. یعنی شما می توانید مالتان را پس بگیرید، حتی قبل از اینکه حکم کاملاً قطعی شده باشد!
• نحوه اجرای حکم: اجرای حکم توسط اجرای احکام دادگستری و در صورت لزوم با کمک ضابطین دادگستری (پلیس) انجام می شود.
• شرایط بازگشت به وضع سابق: البته اگر در مرحله تجدیدنظر، حکم بدوی (حکم اولیه) فسخ شود و دادگاه تجدیدنظر به نفع خوانده رأی بدهد، آن وقت اقدامات اجرایی به حالت قبل از اجرا برمی گردد. اگر مال عیناً قابل بازگرداندن نباشد (مثلاً خراب شده باشد)، قیمت یا مثل آن از شما گرفته می شود.

تکلیف ساخت و ساز و زراعت در ملک متصرفی چیست؟

گاهی اوقات متصرف عدوانی در ملکی که به زور گرفته، کارهایی انجام داده است؛ مثلاً درخت کاشته یا ساختمان ساخته یا حتی در آنجا زراعت کرده. تکلیف این ها چیست؟

• غرس اشجار یا احداث بنا (ماده ۱۶۴ ق.آ.د.م): اگر متصرف عدوانی در ملک شما درخت کاشته یا ساخت و ساز کرده، این درخت ها و بناها در صورتی باقی می مانند که او ظرف یک ماه از تاریخ اجرای حکم رفع تصرف، به دادگاه دادخواست بدهد و مالکیت خودش را بر آن بنا یا درخت ها اثبات کند. در غیر این صورت، این ها هم به همراه ملک از او گرفته می شود.
• زراعت (ماده ۱۶۵ ق.آ.د.م): در مورد زراعت، کمی وضعیت فرق می کند. اگر موقع برداشت محصول رسیده باشد، متصرف عدوانی باید فوری محصول را برداشت کند و اجرت المثل ایام تصرف را به شما بدهد. اما اگر هنوز موقع برداشت محصول نرسیده باشد، شما دو راه دارید:
  1. قیمت زراعت را (نسبت به سهم صاحب بذر و دستمزدش) به متصرف بدهید و ملک را تصرف کنید.
  2. اجازه بدهید ملک تا پایان برداشت محصول در تصرف متصرف عدوانی باقی بماند و در عوض، اجرت المثل این مدت را از او دریافت کنید.

  شما حتی می توانید از دادگاه بخواهید که متصرف را مجبور کند زراعت را معدوم (از بین ببرد) کند و هرگونه آثار تخریبی را که ایجاد کرده، اصلاح نماید. علاوه بر این، دادگاه می تواند متصرف عدوانی را به پرداخت اجرت المثل تمام مدت تصرف هم محکوم کند.

نکات مهم دیگر که بد نیست بدانید!

دعوای تصرف عدوانی حقوقی جنبه های ریز و درشت دیگری هم دارد که ممکن است در طول پرونده با آن ها روبرو شوید:

• مطالبه اجرت المثل ایام تصرف: علاوه بر اینکه می توانید درخواست رفع تصرف عدوانی بدهید، این امکان هم وجود دارد که همزمان یا بعداً، درخواست اجرت المثل ایام تصرف را هم مطرح کنید. یعنی از دادگاه بخواهید که متصرف عدوانی را مجبور به پرداخت اجاره بهای مدتی کند که بدون اجازه ملک شما را تصرف کرده بود. این مبلغ معمولاً با نظر کارشناس رسمی دادگستری تعیین می شود.
• تکرار تصرف عدوانی پس از اجرای حکم و مجازات آن: همانطور که در ماده ۱۷۶ قانون آیین دادرسی مدنی هم دیدیم، اگر کسی بعد از اینکه حکم رفع تصرف علیه اش اجرا شد، باز هم به سراغ همان ملک برود و آن را تصرف کند یا دیگران را به این کار تشویق کند، کارش خیلی سخت می شود. علاوه بر اینکه دوباره از او رفع تصرف می شود، به مجازات حبس (بر اساس قانون مجازات اسلامی) هم محکوم خواهد شد. پس این یک هشدار جدی برای کسانی است که فکر می کنند می توانند قانون را دور بزنند.
• ورود شخص ثالث در دعوا (ماده ۱۶۹ ق.آ.د.م): گاهی اوقات در جریان رسیدگی به دعوای شما، یک نفر سوم پیدا می شود که خودش را در این پرونده ذی نفع می داند. این فرد می تواند با ارائه دلایل، از دادگاه بخواهد که به عنوان شخص ثالث وارد دعوا شود و دادگاه به این موضوع هم رسیدگی می کند.
• تصرف مشترک (ماده ۱۶۷ ق.آ.د.م): اگر ملکی را دو یا چند نفر با هم به صورت مشترک تصرف کرده بودند (مثلاً چند شریک یک زمین کشاورزی را مشترکاً اداره می کردند) و یکی از آن ها مانع تصرف یا استفاده بقیه شود، بقیه می توانند علیه اش دعوای تصرف عدوانی یا مزاحمت یا ممانعت از حق مطرح کنند.
• دعوای مستأجر، مباشر و خادم (ماده ۱۷۰ و ۱۷۱ ق.آ.د.م): این نکته را حتماً در نظر داشته باشید که فقط مالک نیست که می تواند دعوای تصرف عدوانی مطرح کند. مستأجر، مباشر، خادم یا هر کسی که به قائم مقامی مالک ملک را در تصرف داشته، می تواند این دعوا را طرح کند. حتی اگر سرایدار یا کسی که به صورت امانی ملکتان را دستش داده بودید، بعد از مهلت قانونی (معمولاً ۱۰ روز پس از ابلاغ اظهارنامه) ملک را پس ندهد، متصرف عدوانی محسوب می شود.
• امکان صدور دستور موقت در حین رسیدگی (ماده ۱۷۴ ق.آ.د.م): اگر شما نگران هستید که تا زمان صدور رأی نهایی، متصرف عدوانی کارهای بیشتری در ملک شما انجام دهد (مثلاً بیشتر ساخت و ساز کند یا درخت های بیشتری بکارد)، می توانید از دادگاه درخواست دستور موقت کنید. دادگاه اگر دلایل شما را موجه بداند، دستوری صادر می کند که جلوی اقدامات بیشتر متصرف را بگیرد. این دستور با صدور رأی به رد دعوا برطرف می شود، مگر اینکه مرجع تجدیدنظر دستور جدیدی صادر کند.

به طور خلاصه، این نکات نشان می دهند که دعوای تصرف عدوانی حقوقی، یک ابزار قانونی قدرتمند و نسبتاً سریع برای برگرداندن اموال غیرمنقول به تصرف سابق است و قانون گذار جنبه های مختلف آن را پیش بینی کرده تا حقی از کسی ضایع نشود.

نتیجه گیری

خب، تا اینجا با هم سفر کوتاهی داشتیم به دنیای دعوای تصرف عدوانی حقوقی و حسابی آن را زیر و رو کردیم. دیدیم که این دعوا چقدر می تواند مهم و کاربردی باشد تا حق کسانی که مال غیرمنقولشان به ناحق از تصرفشان خارج شده، ضایع نشود. از تعریف دقیقش طبق ماده ۱۵۸ قانون آیین دادرسی مدنی گرفتیم تا تفاوت های ریز و درشتش با دعوای خلع ید و تصرف عدوانی کیفری. فهمیدیم که چطور باید قدم به قدم دادخواست بدهید، چه مدارکی لازم است و حتی بعد از گرفتن حکم، چطور آن را اجرا کنید.

یادتان باشد، دنیای حقوق پیچیدگی های خاص خودش را دارد و با اینکه ما سعی کردیم همه چیز را به زبان ساده توضیح دهیم، اما هیچ چیز جای یک مشاور یا وکیل متخصص را نمی گیرد. اگر واقعاً درگیر چنین مشکلی هستید، حتماً با یک حقوقدان مشورت کنید تا با راهنمایی های دقیق و تخصصی، پرونده تان به بهترین شکل ممکن پیش برود و حقتان را تمام و کمال پس بگیرید. امیدواریم این مقاله برایتان مفید بوده باشد و کمک کند تا با آگاهی بیشتری در مسیرهای قانونی قدم بردارید.